今年以来，国家继续释放从严调控房地产市场的信号，“新国五条”出台后，一度引发了二手房交易市场的集中放量。目前，“新国五条”出台百日有余，并未出现期望中的房价下降，新政对我市房地产市场的影响仍有待观察。上半年，全市商品房价格稳中有升，销售面积有所增加，开发资金到位良好，投资与新开工面积快速增长，待售面积高位运行。
一、上半年房地产市场运行情况
1、开发投资增速加快。今年年初，我市房地产开发投资延续2012年缓慢增长态势低位开局。进入二季度，随着销售市场的持续回暖，开发企业投资意愿加强，新开工项目较多，1-4月份，全市房地产开发完成投资212.4亿元，增幅由一季度的6.8%一跃提升至31.6%，达近16个月以来投资增幅的最高峰。此后两个月，增幅虽有所回落，但仍维持在20%以上。1-6月，全市房地产开发完成投资343.5亿元，同比增长23.7%，增幅较去年同期提高17.9个百分点。其中，住宅完成投资248.1亿元，同比增长27.9%，高于全市房地产开发投资增速4.2个百分点，占全市房地产开发投资的72.2%，成为拉动房地产投资增长的主要动力；办公楼、商业营业用房分别完成投资10.4亿元、50.7亿元，同比分别增长25.5%和25.3%；其他项目完成投资34.4亿元，同比下降1.9%。
2、市场销售量价齐升。上半年商品房销售市场受多重因素影响，波动较大。在2012年“翘尾”行情带动下，今年年初商品房销售面积高位开局， 2月适逢春节假期，销售面积呈现季节性下降，3月“新国五条”出台后市场集中放量，销售面积迅速回升，5月开始，在春季住交会的推动下，全市各大开发企业进行大规模的推盘和促销活动，销售市场再次升温。1-6月，全市商品房销售面积415.9万平方米，同比增长22.2%，其中，住宅销售面积358.5万平方米，同比增长29.9%。
今年上半年，我市商品房销售价格总体呈现稳中有升的局面，据房管部门资料显示，上半年全市商品房销售均价6967元/平方米，同比增长2.0% ，其中，全市住宅销售均价6751元/平方米，同比增长3.1%。6月份，因大量中高档楼盘集中上市，销售价格出现了结构性上涨。6月份全市商品房及住宅销售均价分别为7427元/平方米、7229元/平方米，较上半年平均水平分别提高460元/平方米、478元/平方米。
3、资金状况明显改善。上年底全市房地产开发企业到位资金增速由负转正，资金紧张状况有所缓解。今年上半年，随着销售市场的进一步回暖，开发企业资金回笼速度呈直线式上升，资金状况进一步好转。截止6月底，全市房地产开发企业到位资金825.8亿元，同比增长38.0%，增幅较去年同期提高38.8个百分点。
在本年到位资金中，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金占比较大但增速偏低，上半年共到位248.4亿元，同比增长14.9%，占本年到位资金的43.4%。国内贷款和自筹资金到位情况良好，今年上半年分别筹措118.6亿元和190.6亿元，比去年同期分别增长73.0%和104.4%，利用外资受去年基数偏低、今年新增外资企业规模大、投入资金多等因素影响呈爆发式增长，上半年到位14.5亿元，比去年同期增长10.5倍。
随着企业资金状况的改善，拖欠款项有所减少。上半年，全市房地产开发企业应付款项123.8亿元，同比减少1.2%。
4、建设规模持续扩大。与房地产开发投资二季度开始发力不同，今年全市房地产开发项目新开工面积增速年初就飙升至81.8%，上半年累计增速最高时更是突破了100%，与上年新开工面积同比下降20％以上的局面形成鲜明对比。1-6月份，全市在建项目新开工面积714.2万平方米，同比增长44.3%，增幅较去年同期提高62.9个百分点，其中，住宅新开工面积506.8万平方米，同比增长41.4%。
新开工面积的大幅增加促进了全市房地产开发建设规模的持续扩张。上半年全市房地产项目施工面积4094.8万平方米，同比增长12.5%，其中，住宅施工面积2928.5万平方米，同比增长14.2%。
二、房地产市场运行中需要关注的问题
1、待售面积居高不下。今年上半年，全市商品房销售面积同比增加两成以上，但商品房待售面积不减反增，屡创新高。截止6月底，全市商品房待售面积高达318.1万平方米，同比增长51.6%，创下近年来新高。现房库存高企并未阻挡开发企业推新盘的热情，房管部门资料显示，上半年全市新增可售商品房556.3万平方米，同比增长45.5%；其中，住宅新增供应438.5万平方米，同比增长46.6%。
2、企业信心仍需加强。今年以来，全市房地产开发投资、新开工面积等指标增长较快，完全摆脱了2012年开发投资低增长、新开工面积负增长的局面，但在4月份实现跳跃式增长后，房地产投资、项目新开工面积增速分别由1-4月的31.6%、109.5%回落至1-6月的23.7%、44.3%。在企业资金回笼速度直线式上升的情况下，房地产投资和项目新开工面积累计增速却呈现回落态势，说明企业对商品房市场投资热情有所保留，对市场信心仍显不足。
三、下半年房地产市场运行预测分析
今年以来，全国经济复苏进程放缓，国家对房地产市场的宏观调控加码，加上目前“钱荒”效应使市场不确定因素增加，根据上半年全市房地产市场运行状况，结合当前国内外经济形势，预测下半年我市房地产市场将继续呈现投资、房价平稳增长，待售面积高位运行的局面。
1、房价走势平稳。一方面，上半年企业销售、资金情况良好，短期内缺乏大幅降价动力；另一方面，市场逐渐从“新国五条”的恐慌中平静下来，观望情绪有所增加，不存在价格大幅上涨的空间。预计下半年商品房价格走势将较为平稳，波动幅度不会太大。
2、投资继续增长。作为房地产开发的先行指标，上半年全市房地产开发投资中的土地购置费与新开工面积分别同比增加38.8%、43.3%，新开工面积的大幅增加将支撑下半年开发投资的持续增长。受制于国内宏观经济环境及中央调控政策，预计下半年房地产开发投资将继续增长，但增幅不会过高。
3、库存高位运行。上半年全市商品房待售面积创下新高，加上新开工面积大幅增加，下半年可售面积将继续增加。排除政策因素，商品房销售面积出现暴发式增长的可能性较小，因此，预计下半年商品房库存仍将高位运行，市场去库存化压力增大。
撰稿人：张燕娟
核稿人：杨 薇
签发人：吴晓燕 |
