近年来，中央政府多次强调坚持房地产调控不放松，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果。在这样的宏观背景下，2012年，我市房地产市场呈现“销售市场量升价跌，资金压力有所缓解，建设规模增幅收窄，开发投资低速增长”的局面。在销售市场回暖迹象显现的同时，土地市场表现平淡，加上新开工项目有所减少，我市房地产市场正朝着供需平衡的市场结构稳步健康发展。
一、我市房地产市场运行情况
1、销售市场量升价跌，调控效果较为明显。在中央连续趋紧的宏观政策调控下，2012年年初商品房销售市场观望气氛浓厚，据房管部门资料显示，2012年1月份全市商品房成交面积仅27.9万平方米，同比下降71.0%。迫于资金、库存的双重压力，开发商纷纷采取改变供应结构、调整供应种类、降低产品售价等多种措施促销，再加上年内央行两次下调贷款利率使得市场上的刚性需求得到一定释放，成交量逐渐上升。1-6月全市商品房累计销售329.1万平方米，同比增长0.6%，下半年销售市场相对活跃，“金九银十”之后年末“翘尾”，12月份当月销售面积达91.8万平方米，比上年同期大幅增长59.5%，全年实现商品房销售795.8万平方米，同比增长25.5%，销售市场回暖迹象明显。
纵观全年商品房成交均价，各月成交均价均低于上年同期，宏观调控效果较为明显。1月份交易市场惨淡开局后，我市开发商采取多种措施“以价换量”实现销售，全年商品房成交均价为6969元/平方米，比2011年下降7.30%，其中住宅成交均价6648元/平方米，比2011年下降5.8%。从全年住宅成交价格走势看，2月份住宅成交均价为6249元/平方米，是全年最低价，3月份之后随着销售量的增加，成交价格也缓慢回升，7月份住宅成交均价上升为6910元/平方米，是全年最高价。随着市场供应结构、比例的变化，8月份住宅成交价格回落至6657元/平方米，随着“金九银十”的到来，住宅均价小幅回升，12月份全市住宅成交均价为6771元/平方米。
2、资金压力有所缓解，欠款现象得到改善。随着商品房销售市场的回暖，开发商资金回笼速度加快，上半年资金紧张的情况得到缓解，拖欠付款情况得到改善。1-12月，我市房地产开发企业到位资金总计1020.7亿元，增速由上半年的同比下降0.8%提高到同比增长8.5%，增速与上年基本持平。其中，上年末结余资金216.3亿元，本年新增资金804.4亿元。在本年新增资金中，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源为461.0亿元，占比57.3%；自筹资金、国内贷款和利用外资到位分别209.8亿元、132.0亿元和1.6亿元，占比分别为26.1%、16.4%和0.2%，这四项资金来源中，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金、自筹资金和国内贷款分别同比增长5.7%、18.0%和14.1%，利用外资同比大幅下降87.1%，但由于占比较小，对全年房地产资金到位情况影响不大。
2012年，我市房地产开发企业各项应付款合计168.3亿元，比上年增长6.5%，增幅较上半年回落19.8个百分点，拖欠款现象得到明显改善。其中，应付工程款91.3亿元，比上年增长2.8%，增速与上年相比下降43.2个百分点。
3、新开项目数量下降，投资建设速度放缓。2012年我市商品房销售量虽较2011年增长较多，但因为近两年以来我市商品房市场供应量的大幅攀升，市场上库存压力仍然较大，大部分开发商的首要任务仍然是加大推盘力度，尽快回笼资金，适度控制新楼盘开发。2012年商品房在建项目中，新开工项目78个，比2011年减少39个，新开工面积1100.2万平方米，比2011年下降23.4%。
新开工项目建设速度放缓对全市商品房施工建设规模扩张速度带来明显影响。2012年，全市商品房开发项目施工面积总计4314.4万平方米，比2011年增长9.9%，增幅较2011年降低12.5个百分点。1-3月、1-6月、1-9月、1-12月施工面积同比增速依次为22.2%、18.0%、14.1%和9.9%，与2011年稳定快速增长趋势不同，2012年我市房地产开发建设规模增幅不断收窄。房地产开发项目中，住宅施工面积3047.4万平方米，比2011年增长12.4%，办公楼施工面积171.8万平方米，比2011年下降3.9%，商业营业用房、其他项目施工面积分别为563.0万平方米和532.3万平方米，分别比2011年增长5.2%和6.0%。
4、开发投资增速减缓，地区发展差距明显。2012年我市新开工项目的减少导致全市房地产建设规模扩张速度变慢，进而影响了全市房地产开发投资增速。2012年全市房地产开发完成投资597.0亿元，比上年增长5.5%，增速较上年回落27.7个百分点，在全社会固定资产投资中占比21.6%，比重较上年下降2.6个百分点，对全社会固定资产投资增长的贡献率由上年的36.2%降为7.4%。
从地区看，新北区增速最快，全年完成投资147.9亿元，比上年增长26.7%；钟楼区、溧阳市、金坛市和武进区分别完成投资105.5亿元、37.6亿元、27.6亿元和134.8亿元，分别比上年增长17.6%、11.8%、8.2%和2.6%；天宁区和戚墅堰区则出现了负增长，分别完成投资120.7亿元和22.8亿元，分别比上年下降16.9%和3.6%。
从用途看，住宅投资拉动作用显著，全年完成投资416.1亿元，同比增长3.3%，在房地产开发投资中占比69.7%；商业营业用房、其他类投资增速快于住宅，全年完成投资89.4亿元和69.7亿元，比上年增长8.3%和33.7%；办公楼投资21.8亿元，比上年下降23.0%。
二、房地产市场运行中需要关注的问题
1、库存压力仍然存在。与新开工项目建设面积连续负增长、全市建设规模增幅收窄相反，竣工面积呈现快速增长的趋势。2012年，我市房地产建设竣工面积927.3万平方米，比上年增长43.1%，增幅较上年提高54.6个百分点。虽然2012年我市商品房销售市场有所回暖，销售面积比上年增长25.5%，但其增速小于竣工面积增速，因此待售面积增加较多，库存压力仍然存在。2012年，全市商品房待售面积248.0万平方米，比上年增长29.5%，增速较上年提高30.4个百分点。其中，住宅和商业营业用房待售面积较大，分别为89.7万平方米和82.3万平方米，增速为26.0%和38.9%。
2、房企信心有待提升。虽然2012年我市房地产开发销售面积与2011年相比有较大的增幅，但与2010年、2009年销售面积相比，降幅分别为12.6%、26.5%，差距仍然明显。土地市场的表现也差强人意，2012年全市成交土地面积647.9万平方米，比上年减少29.3%。2012年房地产开发投资低速增长、新开工项目连续负增长、土地市场大部分交易也均以底价成交甚至部分地块出现了流拍，这说明房地产企业对当前市场的信心仍显不足。
三、2013年我市房地产市场运行预测分析
2012年年初我市房地产市场购房者持币观望，大多数开发商均采取“以价换量”、拉长建设周期、放慢投资步伐的方式来应对，全年投资增长不是很明显，但随着下半年销售形势的好转尤其是“翘尾”行情的出现，市场预期出现微妙变化。2013年，我市将继续大力建设保障性安居工程，解决部分中低收入家庭的住房问题，在“稳中求进”的工作总基调下，房地产业作为支撑经济发展的重要产业，在持续严厉的宏观调控及市场自身的调节下，将进一步健康合理的发展。预计2013年我市房地产开发投资低速增长，销售市场继续回暖，供应保持平稳，库存压力持续下降。
撰稿人：张燕娟
核稿人：杨 薇
签发人：吴志刚 |
