2011年，是房地产市场的又一个“政策年”，也是历年来国家实施房地产宏观调控力度最大的一年。在国家及地方接连不断集中出台实施多项相关政策的调控下，房地产市场终现降温趋势。2011年我市房地产开发总体呈现“交易市场量价齐跌、资金回笼相对困难、建设规模平稳增长、开发投资增速放缓”的局面。

1、交易市场量价齐跌，政策调控效果明显。受多重房地产宏观调控政策影响，全年房地产交易市场的表现相对低迷。年末部分开发商采取低价入市策略而受到购房者热捧，使得房地产销售市场有所回暖，但无法掩盖商品房销售市场走淡的总体趋势。全年全市统计商品房销售面积726.2万平方米，比上年下降20.7%，这其中还包括了拆迁安置房屋还购而集中新增的部分。与销量的大幅下滑形成对比的是商品房供应出现了同比增加的局面，据房管局资料显示，2011年全市商品房批准预售面积1021.4万平方米，比上年增长20.6%，其中住宅批准预售面积777.9万平方米，比上年增长22.1%，商品房交易市场供大于求的格局进一步凸显。商品房竣工速度逐季减缓，一季度，我市商品房竣工面积同比增长77.4%，上半年增速回落至26.4%，进入三季度，竣工面积增速由升转降，前三季度同比下降1.3%，全年商品房竣工面积为648.2万平方米，降幅进一步扩大至11.5%。

随着调控的深入及市场环境的变化，全市商品房成交均价逐步由停涨到回落。纵观全年房价，上半年全市商品房月度成交均价相对平稳，保持高位运行，下半年开发商资金回笼压力加大，多采取“低价跑量”等促销措施，房价开始下行。据房管局网签数据显示，全市商品房月度成交均价从年初的7521元/平方米回落到年末的5902元/平方米，商品住宅从6628元/平方米回落到4937元/平方米；市区商品房月度成交均价从年初的8008元/平方米回落到6191元/平方米，商品住宅从7089元/平方米回落到5101元/平方米，年底房价较最高点回落幅度均在20%左右。

2、资金保障有所收紧，销售回款速度减慢。随着信贷政策的收紧和商品房销售市场的不景气，房地产企业的销售回款明显减速，资金链逐步紧张。上半年，我市房地产开发企业资金到位情况基本正常，同比增速在40%以上。进入下半年，资金保障逐步趋紧，商品房销售的下滑直接导致了定金和预收款回笼速度减缓，为弥补开发资金缺口，企业自筹资金有所增加。全年列统的429家资质以上房地产企业到位资金940.6亿元，比上年增长9.2%，增速较上半年回落30个百分点以上，比上年同期下降27.3个百分点。本年到位资金中，国内贷款仅比上年增长2.2%，利用外资比上年下降49.8%，而企业自筹资金则比上年增长48%，以定金和预收款为主的其他资金到位436.3亿元，比上年下降2.2%，占年度到位资金的比重由上年的51.8%降至46.3%。

3、建设规模平稳增长，新开楼盘潜力不足。尽管房地产市场出现拐点，但由于房地产建设的周期性，2011年全市商品房建设规模仍保持稳定增长。截至年底，全市在建商品房施工面积3927.1万平方米，比上年增长22.4%，与6月底相比，面积增加842万平方米，增速下降0.6个百分点，整体规模变化不大。但其内部结构出现明显变动：住宅和其他用房施工面积同比增速与上半年相比变化不大，办公楼施工面积增长速度较快，而商业营业用房施工面积同比增速下滑较为明显。截至12月底，全市住宅施工面积2711.5万平方米，比上年增长23.7%，与上半年相比增速提高0.4个百分点；办公楼施工面积178.7万平方米，比上年增长33.1%，与上半年相比增速提高21.2个百分点；商业营业用房施工面积535万平方米，比上年增长8.4%，与上半年相比增速下降12.7个百分点；其他用房施工面积501.9万平方米，比上年增长29.5%，与上半年相比增速提高2.4个百分点。

全年全市商品房新开工面积为1435.3万平方米，比上年增长8.5%，与施工面积22.4%的增速相比落差较大，房地产开发投资后续增长缺乏潜力。从新开工面积在施工面积中的占比来看，2011年为36.5%，比上年下降4.7个百分点。下降最为明显的是商业营业用房新开工面积，截至12月底，全市商业营业用房新开工面积154.7万平方米，比上年下降30.7%，在全部商业营业用房施工面积中占比仅为28.9%，比上年同期下降16.3个百分点。

4、开发投资高位增长，增长速度逐月放缓。2010年房地产开发投资强势反弹，受投资惯性驱动，2011年房地产开发投资仍保持高位运行，但受国家宏观政策调控的影响，房地产商投资日趋谨慎，开发投资增速明显放缓。2011年，全市房地产开发企业累计完成投资565.9亿元，比上年增长33.2%，增幅虽然高于全社会固定资产投资13.2个百分点，但与年初相比，增速下降近30个百分点。一季度，我市房地产开发投资同比增长61.4%，上半年降为57.4%，三季度降为43.1%，到年底，累计投资增速又下降了近10个百分点。从房地产投资构成看，住宅投资仍是我市房地产开发投资的主体，全年完成住宅投资402.9亿元，占房地产开发投资总量的71.2%，投资额比上年增长39.0%；商业营业用房、办公楼、其他投资分别完成82.5亿元、28.3亿元和52.1亿元，比上年增长21.3%、51.5%和8.3%，在房地产开发投资中占比14.6%、5.0%和9.2%。从项目所属区域看，房地产投资区域性差异明显拉大。投资增长最快的是戚墅堰区，全年完成投资23.6亿元，比上年增长72.7%，其次是新北区、溧阳市、武进区，全年完成投资116.8亿元、33.7亿元和131.4亿元，比上年增长65.6%、52.5%和48.4%，天宁区完成投资145.1亿元，增长24.7%，金坛市完成投资25.6亿元，增长18%，钟楼区完成投资89.8亿元，比上年下降2.2%。

    从2011年国家出台的多项调控政策来看，短期内已取得了一定的成效，但从长远来看宏观调控政策的根本目标是为了逐渐平衡房地产市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。在调控基调不变的情况下，房地产开发企业普遍对市场前景预期不明，再加上资金吃紧、土地成本居高不下、购买需求下降等因素，大多房地产开发企业都不会盲目出击，“少拿地、谨慎投”已成为业界共识，2012年很有可能仍是房地产业的冬季。据房管部门统计资料显示，我市商品房新增供应量的增长速度仍高于上年同期，商品房累计可售余量已经连续六个月增长，截至12月底，已超过1200万平方米的规模。按照2011年的月均销售速度，即使2012年没有新增供应量，全市商品房可售余量足够销售20多个月，其中商品住房可销售14月有余。从房地产企业施工面积与竣工面积的差额来看，2012年即使没有新开楼盘，施工面积也将超过3000万平方米，与2010年底水平相当。2012年，我市房地产开发投资速度势必会放慢，进而将影响到我市全社会固定资产投资的增长速度。

撰稿人：张燕娟

核稿人：杨　珏

签发人：杨　敏