上半年，我市房地产开发和市场运行总体上冷热参半。开发投资受周期性拉动高位增长，商品房竣工面积摆脱负增长强劲反弹；商品房交易市场相对清淡，房价出现小幅波动，调控政策效应明显，市场观望气氛深厚。
一、房地产市场运行基本情况
1、开发投资大幅增长，但区域性差异明显拉大。与宏观房地产市场形势类似，前两年我市商品房销售屡创新高，2010年商品房销售面积突破900万平米。在商品房预售制度下，市场热度不断提高刺激了开发投资的大幅扩张。由于投资扩张效应一般滞后半年到一年才会体现，今年以来我市房地产投资依然保持高速增长态势。1-6月，全市房地产开发完成投资262.5亿元，同比增长57.4%，增幅较去年同期提高36.5个百分点，对全社会投资增长贡献份额达51.1%，房地产开发投资占全社会投资的比重由去年同期的17.9％提升至23.5％，提高近6个百分点。其中，住宅完成投资189.4亿元，增长68.6%；办公楼完成投资10.8亿元，增长32.4%；商业营业用房完成投资38.5亿元，增长68.1%；其它完成投资23.8亿元，增长1.7%。
上半年，房地产投资区域性差异明显拉大，武进、新北、戚区开发投资增幅均接近或超过一倍，而金坛、溧阳、钟楼开发投资相对较弱，金坛市从5月份开始已出现负增长。1-6月，戚区、武进、新北天宁、钟楼、溧阳完成投资分别为8.0、61.2、56.0、68.5、49.6、8.3亿元，同比分别增长124.3%、95.2%、92.1%、66.3%、18.8%、0.2%，金坛市完成投资10.8亿元，同比下降5.6%，投资增速最快与最慢的地区落差达129.9个百分点，比上年同期拉大92.7个百分点。
2、建设规模继续扩大，但新增项目同比减少。1-6月，全市在建商品房施工面积3085.4万平方米，同比增长23.0%，其中住宅施工面积2175.1万平方米，同比增长23.3%；办公楼施工面积109.4万平方米，同比增长11.9%；商业营业用房施工面积414.9万平方米，同比增长21.1%。随着前期投入周期的陆续收尾，全市商品房竣工面积大幅攀升，1-6月，全市商品房竣工面积333.5万平方米，同比增长26.4%，其中住宅竣工面积226.7万平方米，同比增长接近五成。分析建设规模扩张结构，增长主要还是源自结转项目的推进，而本年新开工项目及新开工面积则出现双双回落趋势。1-6月，全市新开工项目个数为56个，比上年同期减少14个，新开工面积607.9万平方米，同比下降1.6%，增幅较上年回落69.3个百分点。
3、资金保障较为充裕，但销售回款逐步减少。今年以来，我市房地产开发企业资金到位情况总体较好，月增幅均在30%以上。1-6月，全市列统391家资质以上房地产企业到位资金603.1亿元，同比增长43.5%，增幅较上年提高19.6个百分点，其中上年末结余资金177.1亿元，同比增长33.3%；国内贷款69.0亿元，同比增长37.4%；利用外资10.0亿元，同比增长67.4%；自筹资金110.4亿元，同比增长1.7倍；以定金和预收款为主的其它资金236.6亿元，同比增长24.1%。随着信贷政策的收紧和商品房销售市场景气减弱，房地产企业的销售回款开始减少，资金链逐步紧张。1-6月，以定金和预收款为主的其他资金增幅较前5月下降3.4个百分点，较一季度下降28.4个百分点，较上年同期下降29.9个百分点，资金比重由45.3%下降为39.2%。
4、房产价格基本稳定，但市场成交相对清淡。今年年初，史上最严厉的房地产调控措施新国八条发布，在限购、限价、限贷等措施打压下，市场价格过快上涨势头得到逐步遏制，出现小幅松动，折扣、优惠促销现象重现市场，但就上半年总体而言，全市房地产市场价格基本稳定，受结构性影响，在7500元/平方米左右小幅波动。6月，全市商品房网签均价7711元/平方米，环比上升4.5%，其中商品住宅网签均价7312元/平方米，环比上升3.2%。市区商品房网签均价8387元/平方米，环比上升6.6%，其中商品住宅网签均价7976元/平方米，环比上升3.8%。相对于市场价格的僵持，市场成交则出现明显萎缩，成交量遭遇了前两年火爆后的“寒冬”。据房管局商品房网上交易备案系统显示，1-6月我市商品房销售面积331.9万平方米，同比下降22.5%，较一季度继续走低13.7个百分点。其中住宅销售备案面积262.05万平方米，同比下降21.4%，较一季度回落13.9个百分点。从房源供给情况看，商品房供应资源较为宽裕。截止6月末，全市列统房地产企业商品房待售面积174.9万平方米，同比增长4.1%，其中住宅待售面积70.9万平方米，同比增长29.9%。
二、房地产市场形势研判及下半年走势预测
1、房地产开发投资形势判断
分析上半年房地产开发投资增长结构，推高投资增速的原因主要有以下几方面。一是土地购置费等前期费用集中放量拉动。1－6月，开发企业土地购置费同比增长91.1％，占开发投资的比重提升5.1个百分点；二是建造成本快速上升拉高。随着人工、水泥、钢材等价格的持续上涨，5月全市建材价格指数达123.3，造成成本费用及投资额不断上扬；三是前期投资惯性驱动。前期新城万博广场、正方京城、九洲新世界等大项目的启动建设，形成较强的投资惯性，从而带动开发工作量明显增加。从内外部因素分析，预计下半年房地产开发力度将有所减弱，投资增速将逐步回归正常区间。上半年开发投入高位增长在很大程度上依托投资惯性，随着建设周期的推延，惯性作用必然减弱。事实上，上半年投资增速放缓、新开工规模缩小也预示着开发投资高开低走的格局。
2、房地产开发先行指标分析
一是金融政策继续趋紧。今年以来，央行连续六次上调存款准备金率，已达21.5%的历史高位，银监会也首次要求商业银行减少涉房贷款防范房地产信贷风险，房地产企业的融资形势更加严峻。二是土地供应严重不足。上半年，全市共成交土地面积372.6公顷，同比下降18.3%，全市七个辖市区除武进区外其余均为负增长，其中新北区上半年仅成交土地面积4.4公顷，同比下降96.4%。三是房地产景气指数下滑明显。房地产开发面临的政策、融资、土地等外部环境趋紧，也将影响开发企业的投资信心和开发意向。景气指数调查显示，二季度房地产业景气指数为125.6，同比下降13.3点；新开工情况景气指数仅为88.9，比一季度下降5.5点，处于“相对不景气”区间。综上分析，下一开发周期，房地产企业可能将面临无钱可贷、无地可开的尴尬局面，尤其是中小型企业的发展将更加步履维艰。
3、房地产市场下半年走向分析
今年上半年，我市商品房市场呈现出交易降温、房价稳定的国家宏观政策调控预期走向。面对调控力度加大、融资困难及费用上升、土地供应收紧、建造成本攀高等复杂局面，我市开发企业积极谋划投资战略、调整营销策略，及时转换经营模式，房地产开发市场基本稳定。下半年，各方面信息显示，房地产调控将进一步强化，我市房地产市场可能迎来新的调整期，受企业降价、促销、让利等回笼资金手段的影响，商品房交易和房价可能出现一定程度的波动。随着保障性住房建设力度的进一步扩大，我市房地产市场将朝着供求基本平衡、房价基本稳定、结构基本合理的目标继续前进。
撰稿人：陈邦辉
核稿人：杨 珏
签发人：吴亚平 |
