“十一五”以来，随着我市经济飞速发展、城市化进程加快、居民收入和消费水平稳步提高，房地产业呈现出开发投资大幅提升、建设规模持续扩大、市场运行逐步规范等良好态势，在改善居民住房环境、提升城市整体功能、带动相关产业发展等方面发挥了积极的作用。五年中，虽然经历了多次国家宏观政策调控和全球金融危机的冲击，房地产业作为全市经济发展的支柱型产业，在市委、市政府的正确领导之下，依然完成开发投资1458.2亿元，是“十五”时期的4.3倍，成功演绎了拉动投资和刺激消费的角色，为全市经济社会发展和居民生活质量提高作出了巨大的贡献。
一、房地产开发和市场运行的主要特点
1、投资总量大幅攀升，贡献份额明显提高。2010年，我市房地产开发投资完成447.0亿元，较2005年扩大了2.9倍，年均增长率为31.4%，“十一五”各年的投资增速分别为49.7%、31.6%、37.3%、-0.9%、46.0%，总体上呈现快速发展态势。“十一五”头三年，房地产开发投资延续了“十五”末期的良好势头，投资总量快速提升，投资增速大幅加快，其中2006年49.7%的增速达到“九五”以来的最高点。2008年随着全球金融危机的蔓延，房地产市场在连续多年快速增长后步入调整周期，2009年年初开始房地产企业对行业前景发展信心明显不足，开发投资增速逐月一路下行，至2009年年底出现了“十五”以来的首次负增长。2010年经济开始复苏后，房地产业强势反弹，开发增速逐月回升，至年末增速高出“十一五”平均增速14.6个百分点。房地产开发对国民经济的拉动作用明显增强，房地产开发业增加值占服务业增加值的比重由2005年的10.2%提高到2009年的12.8%，占GDP 比重由2005年的3.5%提高到2009年的5.1%，房地产开发成为拉动我市经济增长的重要力量。
2、开发队伍快速壮大，主体结构同步优化。随着我市房地产业的不断发展，总体实力和效益的不断提高，房地产开发企业队伍也不断壮大，一举打破了“新城、中天”等几个老牌企业一统天下的局面，“绿地、万达”等国内大型房地产开发企业也陆续入驻常州房地产市场，开发主体结构得到进一步优化，为常州房地产市场的发展繁荣增添了强力的“助推剂”。截止到“十一五”期末，我市列统房地产开发企业达379家，比“十五”期末增加183家，增长114.1%。从企业注册类型来看，内资企业家313家，比“十五”期末增加了166家，增长112.9%，占全市房地产开发企业82.5%，占比下降0.5个百分点；港澳台资企业40家，比“十五”期末增加了24家，占全市房地产开发企业10.6%，占比提高1.5个百分点；外资企业26家，比“十五”期末增加了12家，占房地产开发企业6.9%，占比下降1个百分点。
3、建设规模持续扩大，建筑水平明显上升。统计资料显示，全市在建商品房屋施工面积由2005年的1246.0万平方米扩大到2010年的3208.1万平方米，施工规模扩大了1.6倍，年均增长20.8%，其中住宅施工面积由953.8万平方米扩大到2192.8万平方米，施工规模扩大了1.3倍，年均增长18.1%。“十一五”期间，全市商品房竣工面积累计达3181.5万平方米，比“十五”期间累计增加1699.5万平方米，其中住宅竣工面积累计达2359.5万平方米，比“十五”期间累计增加1198.9万平方米。据2010年底国家统计局常州调查队对市区2167个住房抽样调查显示，我市市区人均住房建筑面积由“十五”期末的28.1平方米增加到34.7平方米，年均增长1.32平方米，已超过人均30平方米的小康住房标准。随着经济和科技的进步，我市房地产开发不仅在建设规模上取得了显著的成就，建筑水平也逐步与国际接轨，一大批实力强、素质高、专业精的集团公司设计了许多环境优美、设施完备的住宅小区，涌现出以世茂香槟湖、绿地世纪城、新城首府、京城豪苑为代表的许多高品质楼盘，得到了广大市民的一致认可。
4、市场交易成倍增长，住宅价格大幅上扬。进入“十一五”后，我市房地产市场延续了“十五”后期强劲的销售势头，备案成交面积成倍增长，居民住房消费观念逐步开始由“居者有其屋”向“居者优其屋”转变，更有不少市民把住宅投资作为理财的一种手段，有力地推动了全市商品房交易的快速扩展。五年来，全市商品房成交面积达3401.5万平方米，是“十五”时期的2.9倍，年均增长23.9%，其中住宅成交面积2925.6万平方米，相当于“十五”时期的2.9倍，年均增长23.5%。居民住宅需求的井喷效应、投资理财由股市向房地产市场的转移以及土地供应和住宅开发成本的上升，直接导致了住宅价格的大幅上扬。全市列统房地产企业商品房销售均价从“十五”期末的3683元/平方米提高到“十一五”期末的6041元/平方米，累计涨幅达64.0%，年平均涨幅为10.4%，其中住宅平均价格从3380元/平方米提高到5735元/平方米，累计涨幅达69.7%，年平均涨幅为11.2%。
5、信贷支持力度加强，资金保障相对充裕。“十一五”期间，受国家积极的金融政策和适度宽松的货币政策的影响，国内银行对房地产开发的信贷支持力度明显加强，房地产开发企业的资金保障相对比较充裕。五年来，全市房地产开发企业共到位资金2627.3亿元，比“十五”时期增加2008.5亿元。2010年，我市列统379家房地产企业共到位资金861.3亿元，相当于2005年的4.3倍，年均增长33.7%。其中国内贷款113.2亿元，相当于2005年的6.5倍，年均增长45.4%；自筹资金120.2亿元，相当于2005年的4.6倍，年均增长35.6%；以定金和预收款为主的其他资金445.9亿元，相当于2005年3.6倍，年均增长29.4%。目前，我市房地产开发企业的资金来源中，其他资金、自筹资金、国内贷款列前三位，其中国内贷款在房地产开发资金来源中占比重为12.5%，但由于购房者支付的购房款中，大部分都来自于银行的按揭贷款，因此，房地开发中银行资金所占比重实际超过30%。
6、政策调控效果明显，市场秩序逐步规范。从2003年开始，我国一直加强对房地产市场的宏观调控，如“十五”期末国家出台了“国八条”调控政策；2007年随着房价的进一步上涨，国家出台了土地增值税清算、二套放贷、加息等调控政策；2009年底到2010年，为抑制房价的飞速上涨，打击投机性住房投资，国家出台了“国四条、国十一条、新国十条”等严控政策。自从1998年房改以来，房地产业作为一个新兴行业，其发展充满了复杂性和不确定性，从市场的发展轨迹来看，经过国家多次宏观调控和房地产行业自身的运行调整，初步确立了一定的制度保障。我市属于三线城市范畴，虽然房地产的调控政策不会迅速而全面的波及我市的房地产业发展，但作为一个刚性需求旺盛和正处于发展中的城市，房地产开发与市场发展也乘势调整，土地供应、项目开发、市场交易秩序都得到一定程度的正规，我市房地产市场秩序在国家宏观政策的调控下得到进一步规范。
二、房地产开发和市场发展的主要问题
总体看来，“十一五”期间我市房地产开发和市场的发展呈现规模扩大、活力增强、层次提高的良性运行态势，但在市场经济条件下，房地产开发与市场发展还存在着不少的矛盾和问题，将会影响未来房地产开发和市场发展走向，值得我们下一步密切关注与思考。
1、“刚性需求”与“投机投资”
“十一五”以来，我国的基尼系数一直在国际警戒线0.4之上，而正因为多数财富掌握在少部分人手中，因此，近年来房地产市场也出现了许多投机性行为，严重的破坏了正常的市场交易秩序。国家从土地、税收、信贷等多种手段联合出击，坚决抑制房价的飞涨和投机投资性购房行为，但老百姓的首套住房需求和改善性住房需求等刚性需求同样遭受更大的打击，首付款比例的提高和信贷利率的增加，让本来收入低的家庭更是无力去改善住房条件，“居无定所”、“三代同堂”等现象还普遍存在。
2、“支柱产业”与“民生工程”
房地产开发带动了投资、就业、消费等相关产业的发展，是当之无愧的支柱产业；“民生工程”则是关系到老百姓的日常生活的幸福保障，是社会和谐的关键所在。两者关系看似统一，都是政府需要解决和调控的重点，但要搞好“民生工程”建设，就必须划分一部分保障性土地、投入一部分保障性资金、花费一部分人力和精力，而地方政府对土地财政依赖程度较高，商品住房的供给总量不足和需求持续旺盛的条件下，如何处理支柱产业与民生工程之间的矛盾就很关键。如果保障性住房供给严重不足，远远满足不了中低收入家庭的住房需求，加剧了商品房市场的供需矛盾，又会导致房价居高不下，危及社会的安全稳定与和谐发展。
3、“频繁调控”与“长期制度”
“十一五”规划实施以来，国家一直加强对房地产市场的宏观调控，虽然国家的政策调控在短期内效果明显，市场秩序也得到一定规范，但“头痛医头、脚痛医脚”的频繁调控不但没有遏制房价，反而使得房价以更快的速度上涨。与房地产相关的土地制度、金融制度、住房供给制度、税收制度等虽然都有一定的针对性，但也有一定的“症结”，制度之间互有影响，也互有“擦边球”可打，房地产业长期稳定的制度缺失将严重影响着房地产开发和市场发展的走向。
三、“十二五”房地产业前景展望
“十二五”期间，是我市经济发展方式转变和产业结构调整的重要历史阶段，也是我市房地产业建设规模、结构、发展方式实现突破的关键时期，也将是我市保障性住宅取得实质性进展，发挥重要社会效应的全新时期。根据“十一五”房地产市场发展状况，总体预测“十二五”期间我市房地产发展基本趋势为以下几点：
1、开发规模将进一步扩大，住房结构逐步优化。随着我市城市化进程的加快以及保障性住房建设、旧城微循环改造、郊区农村城乡一体化改造，房地产开发市场潜力还比较大。“十二五”期间，全市的房地产开发投资总量将继续攀升，但增速可能上下波动，房屋建设规模进一步扩大，市场供应相对比较充足。由于国家政策的限制和未来城市化进程中房屋需求的加剧，将进一步遏制别墅、超大户型建设，中小户型房屋建设规模增强，住房结构逐步优化，供需矛盾将会得到缓和，房价的上升趋势将有所抑制。
2、土地使用将进一步限制，税收政策逐步调整。“十二五”期间，政府对土地的使用将有所调整，保障性用地和普通商品房用地将占住房建设用地的绝大部分。为进一步缩小贫富之间的住房差异，打击投机炒房和抑制投资买房行为，税收政策的调整也将成为“十二五”期间房地产市场运行稳定的关键手段之一。虽然“房产税”、“物业税”等制度不会马上出台，但短时期内调整差别化税收政策势在必行，多买房多交税，买豪华房屋多交税，再用税收去支持保障房建设，从而达到良性循环的目的。
3、保障手段将进一步增加，住房观念有所改变。传统观念“居者有其屋”的“有”是拥有，即住房者拥有房屋的产权。但在“十二五”时期，政府住房保障的重点“居者有其屋”的“有”是享有，即住房者享有房屋的使用权。国家将出台政策和措施，重点规范普通商品住房、保障房、廉租房、二手房、出租房等住房保障体系，解决中低收入和困难家庭有房屋居住，全力保障民生，促进社会和谐。
4、市场运行将进一步规范，主体地位有所转移。“十二五”期间，支柱产业将再次定位，房地产作为传统支柱产业的地位也将发生变化。由于“十二五”规划强调包容性增长，让民众充分享受经济发展的成果，房地产开发的重点将向保障民生转移，与此同时，随着短期调控手段的影响和长期制度的逐步推出，我市房地产市场将会乘势调整，市场秩序将得到进一步规范。
四、促进房地产市场健康稳定运行建议
从房地产市场的趋势来看，“十二五”期间依然是经济社会的支柱产业，市委、市政府要根据国家宏观政策准确引导全市房地产市场发展方向，既要促进“惠民工程”建设，也要保障经济腾飞，要紧紧抓住发展的机遇，积极应对各种困难和挑战，制订相应的对策措施，保障我市房地产业在全市经济中的支柱产业地位和长期健康稳定发展。
1、精心谋划，建立房地产业制度体系。保障“十二五”规划内房地产业健康稳定有序运行，制度建设是根本。一是统筹协调房地产业内土地、金融、税费等相关制度的功能，构建公平有序的土地市场、整体配套的金融政策、量化合理的税费体制，从而有效杜绝“频频调控、越调越高”的尴尬现象；二是要完善住房保障制度，构建以政府为主体的保障性住房供给体系，并把制度执行情况纳入政府考核体系，全力推进保障性住房建设；三是要以制度促发展，形成长效机制。房地产业诸多问题并不能一朝一夕能够解决，必须从长期发展的角度来进行规划研究和不懈努力，只有持之以恒的坚持长期制度不动摇，才能确保房地产开发和市场健康稳定发展。
2、合理规划，完善住房供给结构保障。一是要合理规划使用土地。对经营性用地和高档住宅用地，可采取当前“高价者得”的招挂拍模式，这样既可以保障政府的利益，又可以满足一部分人的消费需求，市场竞争机制能够得到真正体现；而面向中低收入家庭住宅的建设用地、保障性用地可采取“综合指标”的招挂拍模式，不仅要考虑标价，更应考虑房价、户型、面积、资金实力、开发资质、社会责任等指标，有助于发挥政府调控职能。二是要鼓励普通商品住宅的开发。在坚持制度调控的基础上，根据实际情况制定有针对性的措施，通过控制户型面积、税收和信贷政策适度优惠等措施，保障大多数老百姓的住宅供给。三是要规范二手房和出租房体系建设。要把二手房、出租房建设作为解决住房需求的辅助手段，建立规范有序的二手房市场、出租房市场，从根本上解决供需矛盾。
3、积极引导，加强市场运行监测管理。政府要合理利用行政职能，加强房地产开发和市场运行的监测管理，及时发现市场运行的矛盾和问题，制定公平合理的保障措施。一是要进一步增强舆论导向作用。要提高政府信息发布的强度和密度，加强对房地产市场心理预期的正确引导，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的曝光力度。二是要积极引导住房消费。要突出鼓励自住性和改善性住房需求，突出引导城镇居民购买中小户型住房，政府考虑收入差别化因素，保障大多数人有能力购买住房。要制订有效的措施，既合理引导住房消费，又要抑制投资和投机性购房需求。三是要进一步建立健全新建商品房、存量房、二手房及出租房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。要建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，为政府监测和保障房地产市场稳定运行提供保障。
撰稿人：陈邦辉
核稿人：杨 珏
签发人：吴亚平 |
