2010年，受上年火爆销售形势的拉动，房地产企业信心倍增，开发力度大幅增强，投资增幅经过上年触底后强势反弹，商品房建设规模得到进一步扩大。但受国家宏观调控政策的影响，商品房交易受到大幅抑制，全年销售面积增幅最终以“负增长”收官，市民购房观望气氛比较浓厚。

一、房地产开发和市场运行的主要特点

1、开发投资强势反弹，贡献份额明显提高。由于2009年我市商品房交易市场异常火爆，销售面积总量创下历年新高，房地产开发企业信心得到空前增长，迅速加大了开发力度，从2010年2月份开始，开发投资增幅便一路上行，以月均3.2个百分点的速度递增，全年以46.0%的最高增速实现大幅跃升。2010年，全市列统379家房地产开发企业完成房地产开发投资447.0亿元，占全社会固定资产投资的比重由上年的18.0%上升至21.2%，对全社会投资增长的贡献份额达35.3%。房地产开发投资中，住宅开发投资305.0亿元，比上年增长51.4%，增幅比上年提高55.9个百分点，对全社会投资增长的贡献份额超过四分之一；办公楼和商业营业用房投资91.3亿元，比上年增长34.2%，对服务业投资增长的贡献率由上年的8.4%提高到12.4%。

2、建设规模持续扩大，新开楼盘增长迅猛。受开发投资力度增强的拉动，全市商品房建设规模持续扩大，在建房屋施工面积3208.1万平方米，总量首次突破三千万大关，比上年增长16.7%，增幅比上年提高了10个百分点。其中在建住宅施工面积2192.8万平方米，比上年增长9.9%。年初以来，新开楼盘如雨后春笋层出不穷，成为全市房地产开发一大亮点，全年各月房屋新开工面积累计增幅一直保持在50%左右，最高达到1-5月份的74.9%，最低也有1-4月份的49.0%。截止2010年12月底，全市房屋新开工面积1322.8万平方米，同比增长60.5%，增幅比上年提高了62.2个百分点。其中住宅、办公楼、商业营业用房、其他新开工面积分别为891.1、44.1、223.3、164.3万平方米，比上年分别增长了43.0%、72.6%、113.8%、131.4%。

3、市场交易大幅波动，政策调控效应明显。2010年，国家宏观调控政策“组合拳”频出，目标直指一路飙升的房价，打击投机性购房，抑制投资性购房。“新国十条”、“国五条”、“停止三套房贷”、“提高二套房首付比例和贷款利率”等一系列的政策调控，使得全市商品房交易市场波动明显，商品房销售面积累计增幅从4月份“新国十条”出台时的17.5%，连续5个月下滑，最低跌至8月份的-11.2%，经过“金九银十”后，虽然增速有所回升，但年末最终仍以-0.7%收官。全年商品房销售面积915.7万平方米，其中住宅销售面积775.1万平方米，共计68113套。分地区看，武进和溧阳两地销售形势稍好，销售面积分别达282.8和73.5万平方米，比上年增长32.1%和22.8%；戚区和新北与上年基本持平，金坛、天宁和钟楼商品房销售量均比上年少了两成左右。

4、资金保障相对充裕，资金结构有所调整。受2009年大量销售款的结余，以及2010年万达、华润置地等国内外大型房地产企业的强势进入，全市房地产开发到位资金良好，资金保障相对充裕，上年末结余资金和利用外资增幅都有大幅提高，开发保障资金结构相对有所调整。全年我市房地产开发共到位资金861.3亿元，比上年增长36.5%。其中上年末结余资金157.8亿元，增长48.4%，增幅比上年提高25.8个百分点，占到位资金比重由上年的16.8%提高到18.3%；国内贷款113.2亿元，增长50.5%，占到位资金比重由上年的11.9%提高到13.1%；企业自筹资金120.2亿元，增长54.9%，占到位资金比重由上年的12.3%提高到14.0%；利用外资24.2亿元，增长65.3%，占到位资金比重由上年的2.3%提高到2.8%；以定金和预收款为主的其他资金445.9亿元，增长24.8%，占到位资金比重由上年的56.6下降到51.8%。

二、房地产开发和市场发展的主要问题

2010年，我市房地产开发总体上平衡稳定运行，但也存在一些问题和矛盾，具体表现在：

1、商品房成交均价大幅提高，百姓购房压力增大。2010年我市列统房地产企业商品房销售均价为6041元/平方米，比上年增长25.0%，其中住宅销售均价为5735元/平方米，比上年增长28.9%，房价的大幅增长给百姓购房带来巨大压力。首套住房贷款利率七折优惠的取消，二套房首付比例及贷款利率的提高，在打击投机、投资性购房需求的同时也抑制了刚性和改善性购房需求，如何稳定房价，保障民生，促进社会和谐，值得思考和密切关注。

2、无项目企业数量偏大，主体结构有待整合。我市在建设部门登记资质的房地产开发企业将近600家，但2010年列统有开发项目的房地产企业只有319家，还有将近一半的企业没有开发项目，这些企业大多数是规模较小，资金力量薄弱的企业。而未来房地产开发竞争的是规模与实力，小型房地产企业应该主动寻求合作开发，依托实力雄厚的开发团队，集中资金，规范管理，在未来的房地产开发竞争中赢得一席之地。

3、宏观政策环境趋紧，市场发展前景不容乐观。“十二五”规划坚持把“保障和改善民生”作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点，把民生提到了一个前所未有的高度，而改善民生最重要的一环就是住房保障。面对2010年房价越调越高、“地王”频频出现、保障性住房供应不足等情况，为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，“新国八条”调控政策顺势而出，体现了中央政府坚决遏制房价过快上涨的坚定决心。因此，作为兼有支柱产业和民生工程两大功能的房地产业，面对后金融危机时代国家一轮又一轮宏观调控，市场发展前景不容乐观。

三、2011年房地产开发基本趋势预测

2011年是“十二五”开局之年，中央经济工作会议明确提出要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这对我市房地产市场健康稳定运行有着积极的引导作用，根据2009年我市房地产市场运行状况，结合当前国内外经济形势，总体预测2011年房地产发展基本趋势将呈现以下几方面：

1、开发投资力度将有所减弱。2010年全市房地产开发投资超400亿元，主要原因是受2009年火爆销售形势拉动，企业家信心空前高涨所致，投资增速提高接近50个百分点。然而面对国家新一轮的政策调控，当前市场观望气氛浓厚，企业家信心有所回落。因此，2011年我市的房地产投资增速可能出现大幅回落。

2、建设规模将继续扩大。2010年，我市商品房建设突破三千万平方米大关，由于商品房建设存在建设周期，加上我市城市化进程的推进，保障性住房建设力度的进一步扩大，2011年全市商品房施工面积还将继续扩大，但新开工面积增速将大幅下落，竣工面积增速将逐步回升。

3、商品房价格将趋于平稳。2010年，国家与地方出台了多项措施，目的就是要把价格控制在可控范围之内，虽然整体上价格还是在进一步上升，但国家对房价的调整力度不会减弱，在2011年将会有更加有效的调控措施，因此，我市的商品房价格增速可能会有所下降，整体价格将趋于平稳，稳中略升。

4、保障房供应力度将进一步扩大。我市的保障性住房建设一直处于全国的前列，中央经济工作会议也明确提出加强保障性住房建设，因此，2011年我市在积极贯彻落实国家有关保障性住房建设的基础上，确保保障性住房的土地供应，增加保障性住房资金投入，保障房供应力度将进一步扩大。保障性住房供应的增加，一方面可以解决难以通过市场解决住房问题的这部分低收入群体的住房困难；另一方面，也使得房地产市场的供需比较清晰，对商品房价格也间接起到抑制作用。

撰稿人：陈邦辉

核稿人：杨　珏

签发人：吴亚平