房地产业作为我市国民经济中最具发展潜力的一个新兴产业，在经济社会发展中的地位和作用越来越为人们所重视。现根据2008年全市第二次经济普查相关资料，对常州房地产业的基本概况、特点作一简要分析。

一、常州房地产业发展基本概况

2008年，经济普查相关资料显示，常州市房地产业法人单位1113家，比2004年第一次经济普查增加407家，房地产法人单位由房地产开发企业、物业管理企业、中介服务企业和其他房地产活动企业组成。年末房地产法人单位共有从业人员25071人，比2004年第一次经济普查增加10402人；实现主营业务收入309.5亿元，是2004年第一次经济普查的3.7倍；实现营业利润32.4亿元，比2004年第一次经济普查增长176.9%。（详见表1）。

表1        2008年常州市房地产业法人单位基本情况

（一）房地产开发企业基本情况

2008年，常州市房地产开发业拥有法人单位473家，比2004年第一次经济普查增长91.5%。其中，私营经济和股份制是我市房地产开发企业所有制结构的主要形式。2008年,全市拥有私营企业300家，占全部房地产开发企业的63.4%；股份制企业79家，占全部房地产开发企业的16.7%；国有企业共有3家，占全部房地产开发企业的0.6%；港澳台企业59家，占全部开发企业的12.5%；外商投资企业31家，占全部房地产开发企业的6.6%。全年实现主营业务收入309.5亿元, 比2004年增长268.4%；主营业务税金及附加21.26亿元，比2004年增长2.5倍。

从资质等级来看：2008年一级资质开发企业8家，占全部房地产开发企业的1.7%；二级资质开发企业68家，占全部房地产开发企业的14.3%；三级资质开发企业79家，占全部房地产开发企业的16.7%；四级资质开发企业11家，占全部房地产开发企业的2.3%；暂定资质开发企业206家，占全部房地产开发企业的43.6%。

（二）物业管理、中介服务和其他房地产企业基本情况

2008年，常州市房地产物业管理单位254家,比2004年增加99家。所有制结构以私营经济和股份制为主，私营经济和股份制企业分别为213家和27家，占全部物业管理企业的83.9%和10.6%；其次是国有企业3家，占全部物业管理企业的1.2%；集体企业6家，占全部物业管理企业的2.4%。全年实现主营业务收入4.3亿元，比2004年增长99.1%；主营业务税金及附加2173万元，比2004年增长83.4%。

房地产中介服务企业240家,比2004年增加13家。所有制结构以私营企业为主，私营企业共229家，占全部中介服务企业的95.4%；其次是股份制企业8家，占中介服务企业的3.3%。2008年实现主营业务收入1.7亿元，比2004年增长73.1%；主营业务税金及附加1123万元，比2004年增长94.4%。

房地产交易管理、权属登记管理、房屋拆迁管理、住房及房改基金管理等其他房地产活动单位146家,比2004年增加69家。所有制结构为国有、集体、股份制和私营企业组成，其中私营企业124家，国有企业4家，集体企业10家，股份制企业4家，分别占其他房地产活动企业的84.9%、2.7%、6.8%和2.7%（详见表2）。2008年实现主营业务收入3.5亿元，比2004年增长3.2倍。主营业务税金及附加1883万元，比2004年增长3.1倍。

表2        2008年常州市房地产业法人单位所有制结构

二、常州房地产业发展的基本特点

（一）房地产开发业的基本特点

2005年以来，国家连续出台治理整顿土地市场秩序、加强金融调控和信贷管理、清理固定资产投资项目、规范房屋拆迁管理等一系列宏观调控政策措施。各级党委和政府高度重视，认真贯彻国家宏观调控政策，加强房地产市场的调控和监管力度，制定实施具体措施，使我市房地产市场总体上运行平稳。

1、投资规模快速增长，投资总量创历史新高。近几年来，我市房地产开发投资呈现快速增长态势，2008年保持了惯性增长，全年房地产开发投资308.9亿元，比2004年增长215.2%。其中住宅开发投资210.9亿元，商业营业用房开发投资50.1亿元，办公楼开发投资8.2亿元，其他开发投资39.7亿元，比2004年分别增长194.1%、215.1%、127.8%和483.8%。开发投资额占全社会固定资产投资的比重由4年前的16.3%上升至18.3%，房地产业对经济增长的贡献进一步加大，对国民经济的影响愈来愈显重要。

2、房地产开发投资地域积聚效应明显，住宅建设的主体地位受到冲击。从房地产投资地域分布看：主城区是房地产开发黄金地带。2008年，市区房地产开发投资达271.9亿元，占全市房地产投资的比重达88.0%。在全市房地产开发投资中，金坛市和溧阳市的房地产投资额分别为20.2亿元和16.9亿元，分别占全市房地产投资的比重为6.5%和5.5%。各辖区所占比重依次是武进（24.2%）、钟楼（22.9%）、新北（20.6%）、天宁（17.9%）、和戚墅堰（2.4%）。

从商品房开发类型结构看，随着城市化进程的不断加快，我市一些新兴居住区、商业圈逐步形成，大大刺激了各类民间资本投资商业地产的积极性，商业地产开始直逼长期占据主导地位的住宅地产，进入了新一轮快速发展阶段，住宅建设的主体地位受到冲击。2008年，全市住宅投资210.9亿元，办公楼投资8.2亿元，商业营业用房投资50.1亿元，其他投资39.7亿元，占全市房地产开发投资的比重分别为68.3%、2.7%、16.2%和12.8%。其中住宅投资所占比重比2004年下降了5.3个百分点，商业营业用房投资所占比重比2004年提高了   7.6个百分点。

3、房屋施工规模快速扩张，高层比重明显提高。近年来，随着城市建设改造步伐的加快以及国家宏观调控力度的加大，我市市区土地资源紧缺的矛盾有所加剧，土地成本持续上涨，商品房开发向“空中”拓展的趋势日益明显。截止2008年末，全市在建商品房屋施工面积达2580.3万平方米，比2004年末增长162.4%，其中住宅施工面积1844.2万平方米，增长147.6%。在建商品房屋中，11层及以上高层建筑施工面积达1200.0万平方米，比2004年末增长5.3倍，所占比重从2004年的22.9%提升至47.5%。

4、商品房刚性需求旺盛，商品房产销两旺。2008年，我市房屋竣工面积685.1万平方米，比2004年增长176.1%。四年间，累计向社会提供商品房屋2219.8万平方米，年均增长37.9%，其中住宅1723.3万平方米，年均增长44.2%；累计销售商品房屋面积1985.6万平方米，年均增长6.6%，其中住宅销售面积1711.2万平方米，年均增长8.2%。 竣工面积与商品房销售面积相比，产销比为1.12：1，商品房产销基本平衡。

5、资金变化引人注目，呈现“三升一降”。受连续多年宏观调控、银根紧缩的影响，房地产企业得到信贷支持的难度日益上升，许多开发商采取多渠道自筹资金和利用外资来弥补资金缺口，房地产开发资金结构呈现出明显的“三升一降”变化。2008年，我市房地产开发共到位资金444.2亿元，比2004年增长184.6%。在本年筹集到位的357.4亿元开发资金中，国内贷款为54.8亿元，比2004年增长232.1%，比重由2004年的12.7%升至15.3%；利用外资14.3亿元，比2004年增长16.8倍，比重由2004年的0.6%升至4%；自筹资金107.4亿元，比2004年增长4.2倍，比重由2004年的15.8%升至30%；其他资金180.9亿元，比2004年增长95.9%，比重由2004年的70.9%降为51%。

6、房地产开发企业经营能力提高，整体竞争力增强。2008年，全市房地产开发企业资产总计1047.9亿元，企业平均资产2.2亿元，资产负债率为72.5%，全年完成营业利润31.5亿元，全年从业人员劳动报酬4.7亿元，年人均报酬5.07万元。全年施工面积2580.3万平方米，企业年平均开发规模5.46万平方米。拥有高等级资质的房地产企业市场投资份额进一步扩大，企业整体竞争实力进一步提高。2008年，全市一、二级房地产开发企业共投资130.5亿元，占全部房地产投资的42.3%。一些大的开发企业脱颖而出，在开拓本市商品房市场的同时，积极寻求新的发展空间，显示出我市房地产开发企业较强的竞争优势。2008年，资产在5亿元以上的房地产开发企业有48家，其中10亿元以上的有18家，最高达到65亿元。

(二)物业管理、中介服务及其他房地产活动的发展特点 

    2008年，全市物业管理企业在管房屋建筑面积7244.1万平方米，比2004年增加5326万平方米。年人均报酬1.5万元，比2004年增加0.6万元。中介服务房屋代理销售成交合同面积50.3万平方米，成交合同金额19.8亿元，每平方米成交价3934元，每合同销售面积116.1平方米，每合同销售金额45.7万元。房屋代理出租成交合同面积74.0万平方米，成交合同金额9.6亿元，每合同出租面积为92.4平方米。年人均报酬2.1万，比2004年增加0.9万元。其他房地产企业年人均报酬2.6万元，比2004年增加1.5万元。

三、我市房地产市场发展中值得关注的问题

近几年以来，我市房地产行业总体发展态势良好，房地产投机行为得到初步遏制，这将有利于房地产行业进一步走向规范和成熟，但运行过程中也存在一些不容忽视的问题，值得引起重视和关注。

一是房地产企业素质良莠不齐。近几年我市房地产企业快速发展，开发企业数量逐年增多，并逐步向高资质等级方向发展，一些实力型开发企业的品牌效应日益显现，但小规模、低资质企业仍占据了较大比例。截止2008年底，全市房地产开发企业共有473家，其中一级资质企业仅有8家，二级资质企业为68家，两者合计占开发企业总数的16.1%。全市有231家企业没有开发工作量，占开发企业总数的48.8%，其中市区337家房地产开发企业中，有159家没有开发工作量，占总数的47.2%。

二是房地产企业生存压力日益加大。最近一段时间以来，旨在打压房产投机行为、促进楼市供需平衡的房产政策层出不穷。个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，明确开发商拿地时，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。这些措施不仅增加了房地产企业的开发成本，也使得普通消费者的个人住房信贷成本明显上升。个人申请购买第二套以上住房的贷款首付款比例不得低于40%的规定，将有效地抑制非刚性购房需求，减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。可以预见，未来房地产行业的竞争将更加激烈，一些实力较弱的企业难以在激烈的市场竞争中占据主动，生存与发展的压力将大大提升。

三是商品房价格上涨速度较快。近年来，整个长三角地区住宅价格快速上扬，作为长三角发达城市之一的常州市，销售价格逐年走高，全市商品房住宅平均销售价格由2004年的2477元/平方米提高到2008年的4117元/平方米，比2004年增长65.9%。商品房销售价格不仅背离了成本，偏离了价值，也脱离实物层面的供求关系，影响房价的因素已经由建筑材料、地价、人工等基本费用，扩大到人气、预期、概念等情绪化、人为化的非理性因素，泡沫成份正在逐步显现。虽然2005年以后在商品房供求关系调整和政府调控的双重效应下，我市住宅商品房成交价上涨过快的势头得到有效遏制，但由于前几年持续两位数高速增长，住宅销售价格已经达到了一个较高平台，商品房价格与中低收入阶层的购房能力之间，仍存在较大差距。

撰稿人：王国胜

核稿人：陈  征

签发人：吴亚平