2009年，在国家鼓励住房消费以及实施宽松货币政策的刺激下，我市房地产市场经历了从年初崩盘在即、到年中放量大涨、再到年底恐慌性抢购这样一个急转向上的行情，在短短的一年时间里，商品房销售由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，房地产销售面积增长幅度由年初的18.6%攀升到上半年的43.7%以及全年的76.1%，一路创出新高。而与此相反，全市房地产开发投资增速却呈现高开低走的态势，由年初的27.8%逐月下滑到年中的13.3%、直至年末的负增长0.9%，走出了与商品房销售完全相背离的走势。为了探究我市房地产开发投资与商品房销售走势背离的原因，我们收集了全国、全省及周边城市房地产投资与销售数据以及近几年我市房地产开发统计数据，结合国家对房地产市场的宏观政策走向进行了深入分析，感觉到，由于房地产建设周期等方面的原因，宏观调控政策的效果需要一定的时间过程才能显现，当前房地产投资走势与销售形势的不同步，正是房地产业自身周期性波动和宏观政策共同作用的结果。

一、房地产建设周期及商品房预售制度是投资与销售走势不一致的根本原因

理论上，开发投资的增长与商品房销售的增长在一定时期内应该是基本一致的，至少不应当出现投资与销售背离的现象。但是由于我国商品房销售实行预售制度，正式建设的房屋只要取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的，即可取得《商品房预售许可证》，进行预售。在房地产市场形势异常火爆的情况下，预售商品房往往在开盘几天内即销售一空，体现到统计数据上，即反映为销售量在短期内大幅度增长。而房地产开发投资是由房屋建筑工程进度决定的，必须经过1-2年的建设周期，随着工程的进展逐渐完成。相对来说，房地产开发投资额受资金、气候等客观因素影响比较大，受政策等人为因素影响小，特别是在预售制情况下，不会短期内随着销售的暴涨暴跌而上下大幅波动，体现到统计数据上，即反映为房地产开发投资额相对平稳的增长。回顾2008年，在国家连续出台一系列房地产宏观紧缩政策的前提下，我市房地产市场支付能力和居民消费信心大幅度下降，商品房成交量比2007年下降了一成多，但与此同时，房地产开发投资并未出现下降，增长幅度呈现高位盘整的态势，全年房地产开发投资比上年增长了37.3%，这个快速增长实际上是2007年由于房地产市场热销推动市场房屋大量开发情况下投资工作量的延伸。而2009年走势与此相反，房地产开发投资回落，是2008年开发商为规避风险而减少投资等市场行为的最终体现。由此可见，房地产业产品由于建设周期长，市场供给和开发投资走势都表现出强大的惯性，投资与销售走势相背离，是商品房预售制情况下的正常表现。

二、稳健从紧的调控政策决定了2009年房地产开发投资增幅的回落

2008年，在国家稳健从紧的调控政策下，全国房地产市场一派萧条，开发企业对未来市场预期不足，观望情绪严重，投资意愿下降，投资计划缩减，买地行为逐步趋于谨慎。据国土局资料显示，2008年，我市开发土地出让面积5996亩，比2007年减少32%，仅相当于2006年的47.5%，开发商谨慎买地的风险规避行为一直延续到了2009年上半年。不仅如此，由于市场销售不畅，商品房空置增加，资金回笼缓慢，部分中小开发企业资金链面临断裂的危险，不得不放缓在建项目施工速度，推迟新建楼盘的开工建设，全年房屋新开工面积仅比上年增加3%，其中住宅商品房新开工面积还比上年下降了10.5%。因此，尽管2009年商品房销售市场一路高歌猛进，土地市场“地王”频现，房价节节攀升，也难掩土地供应连续两年大幅减少、新开工面积增速持续下滑等因素对开发投资的不利影响。在全球经济形势严峻、国内经济有待复苏的背景下，房地产业反弹的基础较为薄弱，再加上以前开工的项目逐渐进入尾声、新开楼盘未有大量涌现等情况，2009年我市房地产开发投资不得不上演一场“滑铁卢”。在分析常州情况的同时，我们也收集了全国、江苏和周边城市相关资料，发现各地的情况都非常接近，销售面积的增长都明显快于投资的增长，全省销售增长83.3%，投资增长9%；苏州销售增长116.7%，投资增长0.9%；无锡销售增长87.5%，投资增长3%。全国的背离程度虽然没有这么明显，但销售增幅也比投资增幅高出1倍多。因此，2009年房地产开发投资的回落，是房地产市场对2007年3月至2008年8月国家对房地产市场持续从紧调控政策的客观反应，也是稳健政策出台时所期待见到的效果。

三、宏观调控政策的转向导致最近两年我市房地产市场走势完全不同

2008年年末，面对经济周期波动、严重自然灾害以及由美国次贷危机引发全球金融危机等形势的变化，国家及时果断调整房地产市场宏观调控政策方向，第四季度连续出台了四份关于住房优惠政策的相关文件，下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税、降低购买首付比和个贷利率，鼓励刺激住房消费。随着降息政策以及国家扩大内需政策的实施，房地产市场出现向好信号，房价开始松动，销售略有好转，企业对资金紧张的预期有所减弱，原先取得土地和施工许可证处于观望状态的楼盘纷纷开工建设，仅2008年11月份，全市即净增新开工商品房面积87.5万平方米，12月份又净增新开工面积192万平方米，2个月合计新开工面积占全年商品房新开工面积的三分之一。新开工项目的增加有效地防止了2008年房地产开发投资日益滑落的走势，全年投资增幅达到37.3%，分别比当年1-6月、1-9月提高了1个和7.8个百分点。这一向好势头在2009年第一季度得以继续和巩固，据统计，1-3月份，全市房屋新开工面积同比上升12.8%，房地产开发投资同比上升26.6%。但政策效果的显现以及房地产市场的回暖需要一定时间的积累，购房利好政策在短期内并不能扭转前段时期市场销售低迷带来的负面影响。由于前期资金紧张制约了开发商的拿地行为及房地产开发项目的正常推进，2009年4月份以后，我市房屋新开工面积未有明显增加，尤其是年底，未能出现像上年末新开楼盘大量涌现的情况，最后两个月的新开工面积增量不及2008年12月份单月增量，全年房屋新开工面积同比下降2.3%。房地产开发投资也受上年翘尾因素影响大幅度回落，1-11月份投资增幅比上月累计回落10.3个百分点，全年又比1-11月份回落6.9个百分点。

综上所述，我市近两年的房地产开发投资及商品房销售异乎寻常的走势，既是对上一轮紧缩货币政策调整结果的回应，也是对前阶段房地产市场泡沫的正常挤压。国家对房地产市场实施宏观调控，其意图并非一味拉动房地产市场的回暖，促进房地产市场结构调整、健康发展才是其中真意。因此，房地产市场的调整与回暖同样是必然的，调整的深度及回升的时间则取决于市场对后续政策的预期以及后续政策的力度。

撰稿人：吴小燕

核稿人：杨　珏

签发人：吴亚平