今年上半年，随着房地产各项政策效应的进一步显现，全市商品房销售面积大幅增长，房地产市场逐步回暖，与此同时，房地产市场也存在着开发投资高开低走、商品房新开工面积下降、商品房空置面积增加、市场信心仍显不足等影响房地产业健康发展的因素。对此，须继续落实好国家一系列宏观调控措施，进一步改善市场环境，提振消费信心，促进全市房地产市场的健康发展。

一、上半年房地产市场总体运行情况

1、开发投资增幅明显回落。由于宏观政策对土地、资金等要素控制力度的加大，我市房地开发投资在历经数年的快速发展后，增长速度明显有所放缓。进入二季度以来，各月增幅分别为11.1%、15.4%、13.3%，比一季度及去年同期均有所回落，其中商业营业用房、办公楼和其它投资的投资增幅领先于住宅的增长。上半年，全市完成房地产开发投资140.9亿元，同比增长13.3%，增速比去年同期下降23个百分点，其中住宅开发投资94.6亿元，同比下降0.1%；办公楼完成投资7.0亿元，同比增长84.1%，商业营业用房完成投资23.7亿元，同比增长43.6%；其它投资15.6亿元，同比增长67.1%。

2、新开工面积下滑势头有所缓解。随着各类开发项目相继开工建设，我市房地产施工规模不断扩大。截止6月末，全市房地产开发施工面积达到2278.7万平方米，同比增长12.5%。其中本年新开工面积368.2万平方米，同比下降3.2%。受政策调控和去年同期基数的影响，今年以来我市商品房新开工面积一直处于下降状态，但下滑幅度逐步收窄，同比降幅由年初的26.8%缩小至6月份的3.2%；其中住宅新开工面积增幅由年初的-20.9%扭转为6月份的3.9%；商业用房新开工面积增幅由年初的-47.8%扭转为6月份的长12.9%。

3、商品房竣工面积持续增加。受房地产开发建设周期的影响，今年我市房屋施工面积中上年结转面积大量增加，大批楼盘逐步进入竣工交付期，全市商品房屋竣工面积呈现持续增长势头。1-6月份，全市竣工商品房屋面积达203.5万平方米，同比增长26.2%，其中住宅竣工155.1万平方米，同比增长16.8%；办公楼竣工5.2万平方米，同比增长1.7倍；商业营业用房竣工27.3万平方米，同比增长45.9%；其它竣工15.8万平方米，同比增长1.1倍。

4、商品房销售继续放量。1-6月份，全市商品房销售面积达354.5万平方米，同比增长43.7%，增幅比去年同期提高39.3个百分点，较上月提高23.8个百分点，实现商品房销售额160.2亿元，同比增长45.3%，其中住宅销售面积达303.4万平方米，同比增长42.8%，实现住宅销售额126.0亿元，增长40.5%；办公楼销售面积达5.8万平方米，同比增长12.8%，实现办公楼销售额3.0亿元，增长13.5%；商业营业用房销售面积达41.9万平方米，同比增长63.8%，实现商业营业用房销售额30.0亿元，增长78.5%。

5、商业地产加速发展。随着城市化进程的不断加快，我市一些新兴居住区、商业圈逐步形成，大大刺激了各类民间资本投资商业地产的积极性，商业地产开始直逼长期占据主导地位的住宅地产，进入了新一轮快速发展阶段。从投资看，上半年全市完成住宅开发投资94.6亿元，同比下降0.1%，在房地产开发投资中所占比重由去年同期的76.2%下降到67.2%；办公楼和商业营业用房投资增势较猛，开发比重稳步攀升，两者在全市房地产投资中所占比重由去年同期的16.3%提高到21.8%。从施工规模看，上半年全市在建住宅商品房施工面积1636.9万平方米，比上年增长8.4%，其中新开工面积达267.8万平方米，同比增长3.8%；全市在建商业营业用房施工面积达332.4万平方米，同比增长26.7%，其中新开工面积达57.4万平方米，同比增长12.9%，两者分别高于同期住宅商品房增长速度18.3、9.1个百分点。

二、上半年影响房地产业健康发展的不利因素

上半年我市房地产开发整体态势仍属平稳健康，但房地产投资中存在的矛盾和问题逐步显现，须引起有关方面高度重视。

一是商品房空置面积大幅增加。商品房空置面积是房地产业的一个景气指标，随着房地产市场供需关系的变化，其波动起伏十分明显。由于一批在建楼盘进入集中交付期，全市商品房竣工面积增长较快，上半年达203.4万平方米，同比增长26.2%，其中住宅竣工面积155.1万平方米，同比增长16.8%。竣工面积的大幅增加使得空置面积明显上升，截至6月末，全市商品房空置面积达124.8万平方米，同比增长85.4%，增幅较去年同期提高42.4个百分点，其中住宅空置65.9万平方米，同比增长163.1%，增幅较去年同期提高149.1百分点。

二是开发企业对预收款和银行贷款依赖程度过大。金融机构对房地产开发信贷投放政策的相应松动，使得许多开发企业资金紧张状况得以缓解，然而目前我市开发企业的融资渠道不丰富，银行资金在房地产开发资金中比例过高。从开发企业本年资金来源的结构分析，上半年我市房地产开发到位资金中，银行贷款的比重18.2%，销售定金及预收款的比重占58.7%，而这部分资金大多也是开发企业或购房者间接从银行取得的，开发企业自有资金的比重仅为10.2%，其潜在风险不容忽视。

三是开发商谨慎拿地将影响后期市场供给。去年房地产市场的回调和资金链的紧绷，加大了本地开发企业的危机意识，开发商开发行为明显趋于谨慎。据市国土部门提供的资料显示，上半年全市土地成交面积为211.3公顷，同比下降51.2%。

展望2009年下半年，房地产市场发展面临更多的不确定因素，比如消费者信心、企业家信心、宏观经济形势走势、金融危机的影响程度等等，但随着保增长、扩内需、调结构等政策措施的深入实施，以及国家刺激房市的一系列新政策陆续出台并实施，如首次购房契税降至1%、个人买卖住房暂免印花税、个人买房暂免征土地增值税、首套房首付比例降至20%、公积金贷款利率下降0.27%、商业贷款利率最高可享7折优惠、延缓缴纳土地出让金、加大保障性住房建设规模等等，这些政策措施对恢复购房者的信心和减轻购房负担的确起到一定作用，在用好这些优惠措施的同时，还要进一步规范市场，降低收费，引导企业理性开发，积极鼓励和引导商品房消费，使商品房潜在的需求逐步释放，转化为平稳现实的消费，促进我市房地产市场稳定健康。预计今年下半年我市房地产市场总体上仍处于调整期，并将继续缓慢回暖。

撰稿人：王国胜

核稿人：杨　珏

签发人：吴志刚