受2007年国家为稳定房地产市场颁布的相关调控政策的影响以及2008年因美国次贷危机造成的国际金融危机的冲击，2008年，我国房地产市场遭遇了近年来最大的一次“寒潮”，市场支付能力和消费信心大幅度下降，部分前期房价上涨过快的城市出现价量齐跌现象。我市房地产市场也在寒潮中受到较大冲击，商品房成交量比2007年下降了一成多，购房者观望态度较为深厚，房地产市场在连续多年持续快速增长后进入了调整周期。虽然9月份以后中央和地方政府出台了一系列活跃房产市场的新政，救市态度日趋明朗，央行也连续多次下调银行存贷款利率，但房地产市场回暖迹象尚不明显，总体形势依然较为低迷。
一、2008年我市房地产市场运行的主要特点
2008年，我市房地产市场运行总体平稳，开发投资总量受惯性作用推动继续保持较快增长，新开工面积有所下降，商品房价格小幅上涨，商品房空置面积明显增加，但市场表现较为理性，销售量及销售价格没有出现大起大落的现象。全年房地产市场运行主要呈现以下几个方面的特点：
1、房地产开发规模继续扩张。2008年，我市房地产开发投资完成308.9亿元，同比增长37.3%，增幅在沿江八市列第1位，较上年高出5.7个百分点，高于同期全社会投资增幅17个百分点；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到18.3%，比上年提高1.4个百分点。从商品房投资用途看，住宅和办公楼的投资增长继续领先于商业营业用房和其它投资，全年住宅建设完成投资210.9亿元，比上年增长30.2%，增幅比上年高出1.2个百分点；办公楼完成投资8.2亿元，增长20.6%；商业营业用房完成投资50.1亿元，增长48.2%；其它投资39.7亿元，增长26.4%。
2、开发资金结构出现明显调整。受连续多年宏观调控、银根紧缩的影响，房地产企业得到信贷支持的难度日益上升，许多开发商采取扩大期房销售、提高定金及预收款比重等应对措施来弥补资金缺口，房地产开发资金结构呈现出明显的变化。2008年，我市房地产开发共到位资金444.2亿元，比上年增长22.8%，增幅低于上年3.4个百分点。在本年筹集到位的357.4亿元开发资金中，国内贷款为54.8亿元，比上年下降6.5%，比重由上年的19.9%降至15.3%；利用外资14.3亿元，比上年增长3.9倍，比重由上年的1%升至4%；自筹资金107.4亿元，增长1倍，比重由上年的18%升至30%；其他资金180.9亿元，增长0.8%，比重由上年的61%降为51%。
3、商品房销售出现调整迹象。国家连续出台的宏观调控政策使开发商和购房者的心理预期发生变化，市场投资性需求明显缩减，在部分一线城市商品房价格大幅下跌的大势下，相当数量的自住需求购房者对房价下跌的预期有所增加，市场观望气氛比较浓厚，商品房销售出现了多年来少有的下跌趋势。2008年，全市商品房销售面积为504.5万平方米，比上年下降12.9%，其中商品住宅销售面积425.5万平方米，比上年下降17.3%；办公楼销售面积10.4万平方米，比上年下降25.2%；商业营业用房销售面积62.3万平方米，比上年增长39.9%；其它用房销售面积6.3万平方米，比上年下降18.6%。
4、商品房成交价格小幅提升。2008年，虽然部分一线城市商品房价格出现大幅波动，我市一些开发商由于资金回笼需要也推出了一些促销手段，但商品房价格的整体走势相对稳定，呈现波幅缩小、稳中有升的态势，为房地产市场的持续稳定发展奠定了良好的基础。纳入统计的307家房地产开发企业当年销售的商品房（含现房和期房）平均成交价格为4363元/平方米，比上年提高10.6%，其中商品住宅成交均价为4111元/平方米，比上年提高9.2%；市区商品房平均成交价格为4632元/平方米，比上年提高8.7%，其中商品住宅成交均价为4348元/平方米，比上年提高6.9%。
5、中小户型供应量有所增加。为满足中低收入家庭住房消费需求，我市采取积极措施重点发展普通商品住房，增加中小套型住房（套型建筑面积90平方米以下）供应量，着力改善城区住房供应结构，全市商品房市场中小户型和经济适用房供给明显增加。2008年，我市90平方米以下商品住宅施工面积达401.1万平方米，比上年增长21.9%，占商品住宅面积的比重由上年的18.5%上升至21.7%。年内通过新建、货币化补贴、存量房转换等方式建设经济适用房54万平方米，其中中心城区景秀华庭经济适用房建筑面积达39万平方米；完成经济适用房供应3510套，其中市区经济适用房扩面供应1528套。
6、房产市场开发节奏明显放缓。尽管我市房地产市场整体运行较为理性，但随着宏观调控政策影响的加大和金融危机的蔓延，也出现了土地市场不够活跃、市场销售规模缩小、开发企业资金紧张等问题，开发商开始放缓投资建设速度，商品房新开工面积出现了近年来首次负增长局面。2008年，全市商品房住宅新开工面积551.2万平方米，比上年下降10.5%，其中市区商品房住宅新开工面积450.2万平方米，比上年下降8.1%。房产市场可售余量大幅增加，空置商品房面积持续上升，截至2008年底，全市空置商品房面积达到119万平方米，比上年末增长72.7%，其中空置1-3年面积为59.2万平方米，增长20.1%；空置3年以上面积为5.4万平方米，增长27.5%。
二、我市房地产市场未来走势预测
虽然2008年我市房地产市场整体形势较为严峻，但与周边地区及省内其它城市相比，房地产市场调整幅度较小，商品房市场销售面积的萎缩程度和可售余量的上升幅度仍处于相对较低水平。特别是受国家和地方一系列鼓励住房消费政策的刺激，从去年10月份开始，商品房销售出现一定的回暖迹象，12月份成交量创出全年最高水平。房管部门提供的资料显示，截止今年1月底，全市商品房累计可售余量已经连续三个月回落，1月份全市商品房销售备案面积达45.72万平方米，比2008年月平均水平高出2万多平方米，在房地产市场的传统淡季且逢元旦、春节两大节日的月份取得这样的销售业绩，也显示市场对楼市的信心正在恢复，我市房地产市场开始朝着积极的方向发展。
从2009年房地产市场发展趋势看，国家对房地产市场的宏观政策倾向于积极，有可能继续出台鼓励房产消费的优惠政策，特别是随着市委市政府颁发的《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》的政策效应逐步显现以及下一步经济适用房货币化补贴政策的制订和出台，我市房地产市场的需求将有所增加，消费信心将逐步恢复，商品房销售量不会出现较大幅度的下跌。由于我市房地产市场的刚性需求比较稳定，投资性购房比较较低，房价与周边地区相比总体水平不高，在房地产开发成本逐步上升的情况下，开发商的降价空间比较有限，房价大幅下跌的现象在我市出现的可能性很小。而近段时间以来房地产开发用地成交量的急剧萎缩，将使商品房市场供应源头得到有效控制，开发商后续新建项目的推迟和新盘上市节奏的放慢，也将使市场新增供应量出现一定幅度的下降，特别是政府“优先安排市场上符合条件的存量商品房作为拆迁安置房、限价商品房，帮助开发企业消化存量”等房产新政的实施，将使商品房市场存量得到进一步的消化。预计2009年我市房地产市场将呈现较为稳定的发展态势，房价大涨大跌的可能性较小，商品房销售量和销售价格都将保持在一个比较稳定的范围内，空置面积将比年初有所减少。（撰稿人：王国胜 核稿人：杨 珏） |
