今年以来，我市房地产市场呈现投资规模持续增长、投资主体日趋多元、房屋开发结构逐步改善的发展态势。随着宏观调控政策效应的逐步显现，商品房销售尤其是住宅销售的增长速度明显减缓，市场观望气氛浓厚，空置面积有所增加。

一、上半年全市房地产市场运行主要特点

1、房地产开发总量不断上升。上半年，全市房地产开发投资首次在半年度突破百亿大关，达到124.3亿元，同比增长36.3%，增幅虽然比去年同期下降了12.7个百分点，但仍比同期全社会投资增幅高出9.7个百分点；房地产开发投资占全社会投资的比重达到18.3%，比去年同期提高1.4个百分点。从投资用途来看，住宅、办公楼的投资增幅领先于商业营业用房和其它投资增长，其中住宅开发完成投资94.7亿元，增长44.5%；办公楼完成投资3.8亿元，增长67.6%；商业营业用房完成投资16.5亿元，增长13.1%；其它投资9.3亿元，增长6.1%。

2、商品房供应结构有所改善。上半年，全市商品房屋施工面积为2026.1万平方米，同比增长15.0%，其中住宅施工面积1510万平方米，同比增长8.3%。施工房屋面积中，11层及以上高层建筑面积达1191万平方米，同比增长39.3%，所占比重达到58.8%，同比提高10.3个百分点。在宏观调控政策的引导下，我市房地产市场供给结构发生一定变化，中小户型住房供给量有所增加，缓和了以往大户型主导市场所带来的供应结构性矛盾。上半年，全市90平方米以下的商品住宅施工面积达312.8万平方米，同比增长26.2%，增幅比去年同期上升12.5百分点。

3、商品房竣工面积大幅增加。受房地产开发建设周期的影响，今年我市房屋施工面积中上年结转面积大量增加，大批楼盘逐步进入竣工交付期，全市商品房屋竣工面积呈现大幅增长的势头。1-6月份，全市商品竣工房屋面积达161.2万平方米，同比增长50.9%，其中住宅竣工132.8万平方米，同比增长51.8%；办公楼竣工1.9万平方米，同比增长22.1%；商业营业用房竣工18.7万平方米，同比增长91.5%。

4、商品房销售保持小幅增长。上半年，全市商品房销售面积达246.7万平方米，同比增长4.4%；实现商品房销售额110.2亿元，同比增长15.2%，其中商品住宅销售89.7亿元，增长7.3%。由于商品房竣工面积大幅上升，市场可供销售的现房数量明显增加，居民购房逐步开始由选择期房转为购置现房，导致现房销售形势较好，而期房销售形势不容乐观。1-6月份，全市现房销售面积为30.9万平方米，同比增长41.3%，增幅比去年同期提高17.2个百分点，实现销售额12.3亿元，同比增长69.5%；期房销售面积为215.8万平方米，同比仅增0.6%，完成销售额98.0亿元，同比增长10.8%。

5、民资外资成为房产投资主体。近年来，我市房地产开发投资主体日益呈现多元化发展的趋势，非国有经济投资快速增长，所占比重进一步提高。上半年全市房地产开发投资中，国有及国有控股企业完成投资2.4亿元，同比下降65%，所占比重为2.7%，比去年同期下降7.2个百分点；非国有经济完成投资86.2亿元，同比增长38.4%，所占比重为69.4%，比去年同期提高1.1个百分点。非国有投资中，私营经济完成投资49.9亿元，增长95.5%，占全部房地产开发投资的比重达40.2%，同比提高12.1个百分点；外商及港澳台商完成投资35.8亿元，增长61.9%，占全部房地产开发投资的比重为28.8%，同比提高4.6个百分点。

二、上半年房地产开发存在的主要问题

虽然上半年我市房地产开发投资保持较快增长，市场运行的总体情况比较理性，但随着紧缩性货币政策等宏观调控力度的进一步加大，房地产企业经营困难日益增加，开发投资中的矛盾和问题逐步显现，值得引起高度的重视。

一是商品房销售增速逐步放缓。在国家一系列调控措施的政策效应下，国内部分大城市房价开始出现下跌，房地产市场销售形势低迷，受此影响，我市持币待购者的观望心态逐步上升，商品房销售增速明显回落。统计显示，上半年我市商品房销售面积同比仅增长4.4%，增幅比去年同期下降28个百分点，比一季度回落3个百分点，达到了近5年来的最低点。特别是商品住宅销售面积出现了负增长，上半年同比下降1.1%，期房销售形势也不理想，从长远来看对房地产市场的影响更大。

二是商品房空置面积居高不下。购房者的观望心态和商品竣工房屋面积的大幅增加，加剧了商品房的空置。截止6月底，全市空置商品房面积67.3万平方米，同比增长43.0%，其中商业营业用房空置31.1万平方米，同比增长39.2%，占空置商品房面积的46.2%；住宅空置25.0平方米，同比增长14%，占空置商品房面积的37.2%。从空置时间来看，空置1-3年（含1年）的商品房面积为45.9万平方米，同比增长46.1%，其中住宅18.2万平方米，同比增长36.0%。

三是新开工面积增长明显下滑。受国家宏观调控政策的影响，全市新开工项目数量和建筑面积增长缓慢。上半年，全市新开工商品房屋施工面积为380.4万平方米，同比增长6.1%，增幅比去年同期下降13.2个百分点，比一季度回落6.7个百分点。新开工商品房占商品房屋施工面积的比重也由去年同期的20.4%下降至18.8%。同时，虽然近年来房地产开发结构有所改善，但90平米以下住宅所占比重仍然偏低，中小套型住房供应量仍显不足。上半年，全市90平米以下住宅施工面积所占比重为20.7%，其中新开工住宅所占比重为16.8%，与国家调控目标（70%）仍有较大的差距。

四是开发商经营困难日益上升。今年以来，随着土地成本、建筑成本、配套成本以及隐性成本的不断上涨，我市房地产行业企业家信心指数和企业景气指数双双走低，分别比去年同期回落20个、25个点。而银行贷款紧缩、股市圈钱变难、信托或从其他财务公司短期融资代价太高，使得房地产企业融资渠道日益收窄，开发商经营难度加剧。上半年，房地产开发本年资金到位263.5亿元，同比增长24.2%，增幅比去年同期下降24.5个百分点，其中国内贷款23.7亿元，同比下降31.6%。银根紧缩政策对房地产业的影响也已逐步显露，上半年银行贷款占房地产开发本年到位资金来源的比重为8.8%，比去年同期下降7.5个百分点。

 　　三、对下半年房地产开发的展望与建议

    从我市房地产行业的发展趋势看，随着我市经济社会的稳步发展以及城市化进程的逐步加快，消费者自住和改善住房等刚性需求依然存在，房地产市场在建工程计划量大，土地开发投资需求旺盛，预计下半年我市房地产开发投资仍会保持稳定增长的态势。当前和今后一个时期，我市房地产市场需要继续贯彻落实国家宏观调控政策，调整住房供求结构，切实增加有效供给，形成多层次的住房供求市场，促进全市房地产业健康稳定发展。

1、加大住房供应结构优化调整力度。应继续积极调整商品房屋结构，着重抓好住房供应结构的调整优化，大力增加普通商品住房供应，特别是中低价位、中小户型住宅的供应，确保新审批、新开工的商品住房套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）保持一定比例，保证适合广大中低收入群体改善居住条件的中低价位、中小户型的住宅供应。同时，要运用税收、信贷、土地等手段，积极鼓励发展节能、环保型住宅，进一步优化住房供应结构。

2、加强保障性住房建设。建立健全分层次的住房供应保障体系，充分发挥政府保障职能，加快健全廉租住房制度，继续加大廉租住房的建设比重，增加房源供给，积极解决城市低收入群众住房困难，让家庭经济条件特别困难的群体租得起房、租得到房。同时严把经济适用房建设标准，严格上市交易管理，完善经济适用房申请、审核、公示制度，加大对销售环节的管理，严肃查处违规行为，确保经济适用房真正用于解决城市低收入家庭的住房困难。

3、加大存量土地清理力度。以科学发展观为指导，科学、合理使用土地资源，优化土地资源配置，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用房、套型建筑面积90平方米以下的普通住房、危旧房改造和城市基础设施建设拆迁安置用房建设项目。同时，应加大存量土地的清理力度，依法查处闲置囤积土地，保证闲置存量土地的开发；加强土地出让管理，将套型结构比例、建设标准及各项规划指标列为土地出让的前提，明确项目的开工、竣工时间，并加强审批后项目的动态监管，严格按照约定条件进行开发建设。

4、采取有效措施控制空置面积的过快增长。要在符合国家调控政策的情况下，采取降低或减免二手房交易手续和税费，活跃存量房交易市场，刺激增量房的销售；加强房地产市场监管和舆论宣传力度，正确引导理性的住房开发和消费的观念，使不同收入阶层、不同就业年限阶层形成理性的住房投资和消费需求，逐步对房价的心理预期恢复正常，防止房价的大起大落。同时，推动房地产开发企业创新融资方式，积极推进以股权合作、私募股权融资这一新的融资渠道，缓解房地产开发的资金压力，保持房地产市场的供需平衡。

（撰稿人：王国胜　核稿人：杨　珏）