今年以来，国家继续实施遏制房价过快上涨和房地产投资过热的宏观调控政策措施，进一步加大土地、资金、信贷等要素控制力度。在这种环境和形势下，我市房地产投资的增长速度有所放缓，商品住宅的供应结构有所改善，商品房价格持续上涨的势头得到控制，房地产企业的投资行为趋于理性。
一、房地产市场运行的主要特点
1、投资总量持续扩大，投向结构发生调整。1-9月份，全市完成房地产开发投资141.3亿元，同比增长37.8%，增幅与去年同期基本持平，比一季度和上半年分别下降15.9个、11.2个百分点；房地产投资占全社会固定资产投资总额的比重达到17.7%，比去年同期提高1.5个百分点。房地产投资结构出现新的调整和变化，住宅投资虽然继续占据主导地位，但增长速度有所放缓，前9个月全市完成住宅开发投资101.2亿元，同比增长34.2%，增速较去年同期下降10.4个百分点，其中90平方米以下住宅完成投资18.9亿元；别墅、高档公寓完成投资4.9亿元，同比下降31.8%；经济适用房及其它完成投资13.7亿元，同比增长60.0%。办公楼和商业营业用房投资增势较快，开发比重稳步攀升，1-9月份，全市办公楼完成投资3.5亿元，同比增长43.1%；商业营业用房完成投资22.8亿元，同比增长41.6%，两者在全市房地产投资中所占比重达到18.7%，比去年同期上升0.8个百分点。
2、投资主体日趋多元，资金来源渠道拓宽。近年来，房地产市场的逐利效应使得房地产开发企业走出去、引进来的步伐有所加快，在我市房地产开发企业积极走出去的同时，一些外资、外地房地产企业纷纷登陆我市，使全市房地产开发的投资主体进一步趋于多元化。1-9月份，全市纳入统计的房地产开发企业共239家，比去年同期增加42家，其中国有及国有控股企业完成房地产开发投资9.4亿元，同比增长8.0%；港澳台及外商投资企业完成房地产开发投资31.1亿元，同比增长50.2%；民营企业完成房地产开发投资100.8亿元，同比增长37.8%。由于房地产市场销售形势良好，开发资金回笼较快，房地产开发资金来源总体较为宽裕。1-9月份，全市开发资金到位290.0亿元，同比增长51.1%，其中国内贷款45.7亿元，同比增长69.7%；自筹资金35.8亿元，同比增长21.3%；定金及预收款81.8亿元，同比增长213.1%；个人按揭贷款41.9亿元，同比增长60.3%。利用外资实现突破，前三季度到位2.9亿元，占房地产开发到位资金的1.3%。
3、施工规模快速增长，高层住宅比重提高。由于去年下半年新开工的一批房地产建设项目陆续进入施工高峰期，今年以来我市住宅房屋施工面积呈现快速上升的势头，而建设用地紧张、规划条件放宽开发水平提高以及人们对现代生活的追求，又使高层住宅日益成为引领都市高尚生活的风景线，在房地产开发中所占比重大幅上升。截止9月底，全市商品房屋施工面积达1927.2万平方米，同比增长37.9%，其中住宅房屋施工面积1515.6万平方米，同比增长35.3%。在全市商品房施工总面积中，11层及以上高层建筑施工面积达950.6万平方米，同比增长62.5%，所占比重由去年同期的41.9%上升到49.3%。
4、竣工面积增势强劲，空置住宅大幅增加。随着大批新开工楼盘逐步竣工交付，我市房屋竣工面积快速增长，并呈现“一降三升”的格局。截止9月末，全市竣工房屋面积为199.3万平方米，同比增长50.9%，其中住宅竣工面积158.3万平方米，同比增长71.3%；商业营业用房竣工面积21.8万平方米，同比增长6.3%；其它用房竣工面积17.1万平方米，同比增长56.4%；办公楼竣工面积为2.2万平方米，同比下降近2倍。竣工面积的增加，在一定程度上影响了商品房空置面积的消化，全市商品房空置面积呈现上升趋势，截止9月底，全市商品房空置面积为49.2万平方米，同比增长7.2%，其中住宅空置面积达22.3万平方米，同比增长48.3%。
5、房屋销售快速增长，销售价格持续攀升。1-9月，全市销售各类商品房屋面积387.4万平方米，同比增长37.2%，增幅比竣工面积低13.7个百分点，其中商品住宅销售面积354.1万平方米，同比增长47.7%；商业营业用房销售面积达21.1万平方米，同比增长144.7%；办公楼销售5.0万平方米，同比下降49.7%。在各类商品住宅中，90平方米以下住宅销售面积达44.8万平方米，占总量的12.7%；经济适用房销售面积8.6万平方米，同比增长33.3%；别墅、高档公寓销售11.6万平方米，同比下降5.7%。受建设用地和建材价格持续攀升以及市场供求关系的影响，我市商品房价格继续小幅攀升，但前期快速上涨势头已经得到明显遏制，今年前9个月，我市商品房住宅平均销售价格为3772元/平方米，同比上涨3.6%，其中市区住宅平均销售价格为4089元/平方米，同比上涨2.6%，涨幅已经低于一年期银行贷款利率以及同期物价涨幅。
二、房地产市场发展中值得关注的问题
今年以来，我市房地产行业总体发展态势良好，房地产市场健康发展，房地产投机行为得到初步遏制，商品房价格上涨势头逐步趋于平缓，这将有利于房地产行业进一步走向规范和成熟，但运行过程中也存在一些不容忽视的问题，值得引起重视和关注。
一是房地产企业素质良莠不齐。近几年我市房地产企业快速发展，开发企业数量逐年增多，并逐步向高资质等级方向发展，一些实力型开发企业的品牌效应日益显现，但小规模、低资质企业仍占据了较大比例。截止9月底，全市房地产开发企业共有239家，其中一级资质企业仅有4家，二级资质企业为24家，两者合计占开发企业总数的11.7%。今年以来，全市有65家企业没有开发工作量，占开发企业总数的27.2%，其中市区185家房地产开发企业中，有62家没有开发工作量，占总数的33.5%。
二是房地产企业生存压力日益加大。最近一段时间以来，旨在打压房产投机行为、促进楼市供需平衡的房产政策层出不穷。央行自3月份以来连续5次加息，并7次上调银行准备金利率，不仅增加了房地产企业的开发成本，也使得普通消费者的个人住房信贷成本明显上升；申请购买第二套以上住房的贷款首付款比例不得低于40%的规定，将有效地抑制非刚性购房需求，减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击；新近出台的“一价清”、“明码标价”核价制度，也使得房地产市场的价格行为趋于规范。可以预见，未来房地产行业的竞争将更加激烈，一些实力较弱的企业难以在激烈的市场竞争中占据主动，生存与发展的压力将大大提升。
三是住房供应结构仍需继续改善。虽然我市的住房供应结构正在顺应宏观调控的要求作出积极的调整，别墅、高档公寓的投资比例有所下降，经济适用房的供应有所扩大，但市场供需结构之间仍存在一定的矛盾，普通工薪阶层中低价位、中小套型的住房需求依然不能得到充分的满足。1-9月份，全市商品房新开工面积中，住宅、办公楼、商业营业房分别占78.6%、2.2%、12.3%，与去年同期相比，住宅、办公楼所占比重分别下降了1.6个、0.8个百分点，而商业营业房比重则上升了1.4个百分点。在全市新开工商品住宅中，90平方米以下住宅和经济适用房所占比重仍然偏低，住房结构调整之路还相当漫长。（撰稿人：王国胜 核稿人：杨 珏） |
