2003年以来，伴随着国民经济的快速增长和人民生活的持续改善，常州市房地产业得到了长足的发展，期间虽然经历了持续三年的国家宏观调控，但房地产业仍延续“十五”初期的快速发展势头，呈现出开发规模持续扩张、投资总量连创新高、商品住房购销两旺的良好局面。2003年至2007年的近5年中，全市完成房地产开发投资558.7亿元，年平均增长48%，大大高于同期全社会固定资产投资年均28.7%的增幅，房地产业在改善居民住房条件、提升城市整体功能、带动相关产业发展等方面发挥了积极的作用，对促进全市国民经济持续、健康、快速发展作出了重要的贡献。

一、最近五年我市房地产开发市场的运行状况

“十五”前期，在国家住房制度改革和积极财政政策的持续作用下，我市房地产供求格局发生了根本性的变化，住宅消费结构迅速升级，商品房市场购销两旺，房地产市场进入繁荣活跃的快速增长期。2005年开始，为了遏制房地产投资的过快增长和商品房价格的持续上涨，国家连续出台了加强土地管理、提高银行存款准备金率等一系列调控措施，然而在惯性冲力和市场需求的双重作用下，房地产开发仍然呈现建设规模扩张、市场销售旺盛的格局，商品房价格则在多年持续攀升的基础上逐步走向平稳。

1、房地产业在经济发展中的重要地位日益显现。2003年以来，我市房地产开发在“天时、地利、人和”的环境下呈现迅猛增长态势，对全市国民经济的持续快速发展做出了重要的贡献。据统计，2006年，我市地区生产总值达1569.5亿元，总量比2002年扩大了1.1倍，按可比价格计算年均增长15.1%；房地产开发投资规模则由2002年的41亿元扩大到2006年的171亿元，总量扩大了3.2倍，年平均增长速度达到42.9%。全市房地产开发业增加值占服务业增加值的比重由2002年的2.8%提高到2006年的4.7%，上升了1.9个百分点；占GDP的比重由2002年的1.0%提高到2006年的3.6%，提高了2倍多。房地产开发成为支撑全社会固定资产投资持续增长的重要行业，为全市扩大投资规模、拉动经济增长作出了积极的贡献。

2、房地产开发企业总体实力明显增强。2003年至2007年，是我市房地产业发展较快、房地产开发队伍不断壮大的五年，许多房地产开发企业走出常州到市外发展，外地房地产企业也纷纷强势登陆我市。全市房地产开发企业尤其是高资质企业的数量大量增加，全市纳入统计的房地产企业数由2002年的127家发展到目前的238家，其中一二级资质企业单位数由2002年的14家增加到35家，一二级资质企业单位数占企业总数的比例5年间提高了3.7个百分点。与此同时，房地产开发企业的平均资产规模扩大，资产负债率有所回落，全市房地产企业资产总量由2002年的124.6亿元提高到2006年的553.3亿元，年均增长45.2%；企业平均资产规模由2002年的9814万元提高2006年的2.7亿元；房地产企业的资产负债率由2002年的84.3%下降到82.7%，回落了1.6个百分点。房地产开发企业经营状况良好， 2003年至2006年，全市房地产企业累计实现主营业务收入341.5亿元，年均增长24.3%，其中2006年实现主营业务收入110.3亿元，相当于2002年的2.4倍；累计实现利润46.2亿元，年均增长65.6%，增幅明显高于同期房地产投资增长速度和商品房销售速度。

3、商品房供应呈现量价并升格局。住房制度改革的稳步推进，促进了城镇住房商品化水平的提高，居民的住房消费观念逐步开始由“居者有其屋”向“居者优其屋”转变，商品房消费成为许多家庭实现住房梦想的主要途径，有力地推动了全市房地产行业的快速发展。统计资料显示，全市在建商品房屋施工面积由2002年的526万平方米扩大到2006年的1706.3万平方米，扩大了2.2倍，年均增长34.2%，其中住宅施工面积由440万平方米扩大到1351万平方米，扩大了2.1倍，年均增长32.3%。2003年至2007年8月，全市累计竣工商品房建筑面积1564万平方米，年均增长10.3%，其中竣工住宅面积1195.2万平方米，年均增长7%；累计销售（含预售）商品房面积1509.6万平方米，年均增长17.8%，其中商品住宅1291.6万平方米，年均增长16.2%。房地产业的发展大大改善了城市居民的住房条件与居住环境，而居民住宅需求的井喷效应、投资渠道向房地产市场的转移以及住宅开发成本的上升，则对房地产价格的持续上涨起到了推波助澜的作用，商品房价格呈现水涨船高的态势，全市商品房住宅平均销售价格从2002年的1753元/平方米提高到当前的3853元/平方米，累计涨幅超过了1倍，年平均上涨幅度达到17%。

4、开发资金来源结构逐步趋于优化。2004年以来，受国家房地产新政的影响，各大商业银行纷纷提高了对房地产企业的门槛，促使房地产企业苦练内功，采用多种方法筹措资金，资金来源结构逐步发生微妙而积极的变化。2006年，全市房地产开发到位资金286.6亿元，其中国内贷款40.2亿元，占全部到位资金比重为14%，比2002年的下降0.6个百分点；企业自筹资金42.8亿元，占全部到位资金比重为14.9%，比2002年提高2.4个百分点；定金及预付款156.7亿元，占全部到位资金比重为54.7%，比2002年下降5.2个百分点。企业自筹资金比例的提高，银行贷款比例的下降，既是受国家政策因素的影响，同时也表明房地产企业的实力在壮大，对金融业的依赖在减弱，而预收款资金比例的下降，则从侧面反映出开发商的资金压力有所上升，过去那种依靠预售资金作为开发滚动资金的局面难以为继。这种资金来源结构的改变，在提高房地产企业竞争门槛的同时，降低了金融企业的房贷风险，有利于我市房地产行业和房地产市场的可持续发展。

二、房地产业存在的矛盾和问题

近年来，我市房地产业总体发展态势良好，房地产业快速发展并不断走向规范与成熟，但在具体的运行过程中，也存在一些不容忽视的问题，应引起重视和关注。

1、商品房价格上涨速度较快。近年来，整个长三角地区住宅价格快速上扬，作为中心城市之一的常州市，商品房价格也出现了历史上最大的涨幅，销售价格逐年走高，商品房市场价格5年内翻了一番多。商品房销售价格不仅背离了成本，偏离了价值，也脱离实物层面的供求关系，影响房价的因素已经由建筑材料、地价、人工等基本费用，扩大到人气、预期、概念等情绪化、人为化的非理性因素，泡沫成份正在逐步显现。虽然2005年以后在商品房供求关系调整和政府调控的双重效应下，我市住宅商品房成交价上涨过快的势头得到有效遏制，年均增幅基本控制在10%以内，但由于前几年持续两位数高速增长，住宅销售价格已经达到了一个较高平台，商品房价格与中低收入阶层的购房能力之间，仍存在较大差距。    

2、商品房供应结构不尽合理。受高利润的驱动，许多房地产开发商热衷于面积大、标准高、设施全的高档商品房的开发，大量房地产开发产品成为少数富裕阶层追捧、多数普通百姓难望其项背的奢侈品，房地产市场供给与需求结构出现严重错位，中低价位住宅以及经济适用房屋的开发量明显不足，难以满足普通居民家庭对住宅消费的基本需求。由于商品房档次、标准的不断提高，目前房产市场上中高档住宅呈现量增价涨的趋势，市区商品房每平方米预售基价大多超过4000元，有些甚至达到7000元以上，导致商品房平均销售价格大幅上移，远远超过了普通消费者的心理底线，许多中低收入家庭不得不“望房兴叹”。

3、商品房空置面积起伏明显。商品房空置面积是房地产业的一个景气指标。近年来，随着房地产市场供需关系的变化，我市商品房空置面积的波动起伏十分明显。2003年至2004年，由于房地产市场需求旺盛，商品房空置面积持续下降，降幅分别达50.2%和35%；2005年，房地产市场供求发生变化，空置面积随之大幅增加，当年增幅高达237.8%；2006年，受房屋竣工面积大幅减少的影响，空置面积出现小幅回落，比上年下降7.4%。今年以来，由于竣工房屋大面积增加，新楼盘大量推出，我市空置住宅房面积又出现新一轮增长态势，截止8月底，全市商品房空置面积总量为45.8万平方米，同比下降1%，其中住宅房屋空置19.5万平方米，同比增长30.4%。

三、当前房地产开发的趋势分析

国家房地产宏观调控从2005年4月份开始，至今已经持续了三年多时间，随着各项政策的贯彻落实，我市房地产开发逐渐呈现出一些新的趋势和特点，有利于房地产行业继续保持稳定健康的良性发展格局。

1、商品住宅的供应结构有所改善。前两年，商品住宅有向超大、超豪华方向发展的倾向，这一结构性问题影响了我市商品房市场的健康运行。“国六条”实施以后，特别是今年以来，我市商品住宅开发结构逐步开始向中小户型倾斜，据统计，从2006年6月1日至今，在取得建设工程规划许可证的商品房住宅建设项目中，90平方米以下的普通户型建设面积已接近40%，该比例大大超过2003年以来的任何一年，表明房地产开发建设中的豪华奢侈之风得到了一定遏制，普通工薪家庭的住户需求将得到更好满足。

2、前期受抑制的住宅需求开始集中释放。自2005年初国家对房地产业实施宏观调控后，部分潜在的需求者推迟了购房计划。经过两年多时间的观望，在未出现预期房价下跌的情况下，这部分前期受抑制的需求在今年得到了较为集中的释放，市场销售速度明显加快。今年1-8月份，我市商品房住宅销售面积同比增长42.7%，比去年同期加快30个百分点，一些交通便捷、总价位低的楼盘和中小户型房屋呈现供不应求的态势，甚至重新出现了排队购房现象。

        3、投资性住房消费需求呈现上升趋势。在当前资本流动性过剩及人民币持续升值的大背景下，持有房屋资产仍是保值增值较为安全的选择方式，这使得今年以来投资性住房需求又出现一定的上升势头。此外，去年以来国内股市持续走热，部分股市获利者规避风险、落袋为安的心态有所上升，从股市上撤出资金重新转向投资房市，成为部分投资者新的选择，也在一定程度上刺激了住宅消费需求。（撰稿人：吴晓燕　核稿人：杨  珏）