投资规模持续扩张 市场供求明显改善
2004年对我市房地产行业来说是极不平常的一年，国家连续出台了加强土地管理、提高银行存款准备金率、提高房地产开发项目资本金比例、严格控制房地产信贷和个人住房贷款发放等一系列旨在促进房地产行业健康发展的调控措施，以遏制房地产投资的过快增长。但在惯性冲力和市场需求的双重作用下，我市房地产开发仍呈现建设规模持续扩张、市场销售继续旺盛、供求关系明显改善、空置面积逐月下降的格局，商品房价格在多年持续攀升的基础上继续稳步走高。
一、全年房地产开发投资的主要特点
2004年，我市房地产开发投资呈现高开高走、波动明显的态势，增长幅度始终保持高位运行，一季度达到102.8%，二季度在多项紧缩性宏观调控政策同时出台的情况下逐月回落，7月份达到全年的最低点，累计增幅下降为50%；下半年开始投资增幅逐月走高，全年完成房地产开发投资97.9亿元，比上年增长85.5%，增幅比全社会投资高出53.7个百分点，比上年高出56.8个百分点。
1、住宅投资仍然是房地产开发的重点。近年来，商住楼、办公楼等日益受到房地产开发商的青睐，成为投资开发新的热点，但住宅投资在房地产开发投资中依然占据着主体地位。2004年，全市住宅开发完成投资72亿元，比上年增长94.9%；商业营业用房完成投资15.8 亿元，比上年增长59.5%；办公楼开发完成投资3.6亿元，比上年增长15.6 %，住宅开发投资在全部房地产开发投资总额中所占比重达到73.6%，比上年提高2.6个百分点。商品房建设规模继续扩大，全市在建商品房屋施工面积达991万平方米，比上年增长53.7%，其中在建住宅施工面积745万平方米，增长52.3%；商品房屋新开工面积达573.4万平方米，比上年增长53.2%，其中住宅新开工面积444.3万平方米，增长59.5%。
2、商品房销售形势依然十分强劲。虽然在宏观调控的大环境中，我市房地产投资和销售曾一度趋于平缓，但进入下半年以后，房产市场迅速升温，各新开楼盘继续呈现旺销势头，商品房预售市场形势更为火爆，全年商品房销售面积和销售金额均实现了历史性的突破。2004年，全市销售商品房屋（现房）建筑面积236.6万平方米，销售额达58.6亿元，分别比上年增长14.9%、30.2%，其中住宅销售面积196.7万平方米，销售额达41.9亿元，分别比上年增长15.4%、26.6%；预售商品房建筑面积达292.8万平方米，比上年增长52.2%，其中商品房住宅建筑面积265.8万平方米，比上年增长60.9%。与此同时，市场商品房屋存量继续下降，截止12月底，全市商品房空置面积为16.4万平方米，比上年末下降35%，其中住宅为4.6万平方米，下降47.9%。
3、商品房价格继续保持上涨格局。2004年，虽然我市商品房市场的供求关系有所改善，但并没有发生根本性的逆转，“求大于供”仍然是房产市场的主基调，因此，宏观调控政策的实施和央行加息消息的公布，均未能使我市房价上涨的势头得到有效的遏制，商品房价格继续保持稳步上涨的态势。全年商品房屋（现房）销售平均价格达2477元/平方米，比上年上涨13.3%，其中住宅销售平均价格为2133元/平方米，比上年上涨9.7%。而期房预售价格更是频创新高，全市（含金坛、溧阳）期房平均预售价达到3147元/平方米，比上年上涨11.8%，其中住宅平均预售价格达到2926元/平方米，比上年大涨23.1%。目前市区最高价位的商品住宅预售价格已经超过7000元/平方米，最低的也在3000元/平方米以上，单套总价在30万元以内的商品住宅在市场上已经难觅踪影。
4、开发商自筹资金能力明显增强。2004年，政府通过信贷、土地和加息等政策措施对房地产行业进行重点调控，以达到控制市场需求、增加有效供给、抑制房价过快增长的目的，这些举措使得我市房地产企业对银行贷款的依赖程度有所下降，企业自筹资金的能力明显增强，房地产市场的金融风险得到了有效的释放。统计显示，全年房地产开发投资共计到位资金156亿元，比上年增长47.8%，其中自筹资金达20.6亿元，在当年各项资金来源中所占比重达到15.8%，比上年提高了6个百分点；定金及预付款为85.7亿元，所占比重为54.9%，比上年下降9.6个百分点；国内贷款为16.5亿元，所占比重为12.7%，比上年下降了7.9个百分点。
二、房地产开发投资强势增长的原因
我市房地产开发投资自1997年走出谷底、步入上升通道以来，已经连续3年保持两位数的增长，2000年至2004年平均增长速度达到34.4%，特别是2004年，房地产开发在宏观调控的大形势下，投资总量、增长速度以及开发面积、销售面积、商品房价格等主要指标均创出历史新高，之所以会出现这种逆势而上的局面，其原因主要有以下几个方面：
1、年初集中推出的新开工项目对全年投资增长起到了明显的拉动作用。为了抢抓机遇，取得良好的销售效果，开发商在2004年元旦和春节前后突击新开了一批楼盘，使我市一季度房地产开发投资、施工面积、新开工面积等多项指标的增长速度均创出历史最高，全市商品房屋施工面积达494.9万平方米，相当于2003年全年施工总面积的76%，其中新开工面积达150.7万平方米，增幅达115.3%。虽然从4月份开始国家进行了强有力的宏观调控，但对这些已经开工建设的项目来说，由于其建设用地大多是通过市场化运作取得的，建设资金通过预售也已经大部分到帐，因此并未受到明显的影响。据统计，仅第一季度新开工项目全年完成的投资额即达20.8亿元，占年度全部房地产开发完成额的21.2%。由于房地产开发的前期投入较高，这些新开工项目在年初集中大量推出，对全年房地产开发投资的快速增长起到了重要的支撑作用。
2、调控政策对当年房地产开发投资的影响并不明显。虽然宏观调控特别是土地严控政策对房地产投资具有相当大的影响，但这种影响在短期内还没有完全显现。因为房地产开发从项目报批到开工建设需要一个比较长的周期，在国家出台缩减建设用地规模、停止土地审批的政策之前，我市有许多房地产开发项目已经通过了审批，取得了用地计划，2004年上半年，全市房地产开发企业已购置土地面积136.5万平方米，相当于2003年全年土地购置总量的84.7%。而银行加息短期内对房地产开发投资的直接影响也并不明显，这一是因为加息早就已经在开发商的预料之中，二是因为升息幅度相对较小，对开发商的投资成本没有多少实质性的影响，不足以改变开发商的投资计划。信贷紧缩政策则对房地产行业的发展带来了严峻的考验，但一些已经取得用地手续的开发企业通过内外引资、合作重组等办法，拓宽了资金来源渠道，在较大程度上化解了这一影响。
3、需求增长对房地产市场的持续旺盛起到了推波助澜的作用。本轮宏观调控对投资增长起到了明显的抑制作用，然而市场上货币供应依然十分充足，各方资本纷纷寻找新的投资方向，在缺乏其它有效投资渠道的情况下，大量民间资金开始向房地产市场转移，出现了投资资金在房地产市场内滚动循环的趋势。因此，即使近年来我市商品房供应量逐年上升，但由于投资购房者的增多，市区新开楼盘仍不断受到追捧，排队购房现象越发突出。而经济的快速发展和居民收入的稳步增长，城市建设拆迁的实施和城市化进程的推进，也扩大了居民对市场商品房屋的需求，使得人们改善住房条件的需要和消费热情逐步升级，进一步推动了房地产市场的发展。
三、房地产开发投资中存在的主要问题
虽然2004年我市房地产市场总体呈现购销两旺、快速发展的态势，但一些日积月累的矛盾和问题也在加深，如商品房价格上涨幅度过大，住房供应结构性矛盾突出，与中低收入家庭购买能力和购买意愿之间的矛盾不断扩大；土地、金融等调控政策的实施，建筑材料价格的持续上涨，为新一年房价的上涨埋下了伏笔；房地产行业规范的不断完善，市场竞争的日趋激烈，使实力相对较弱的房地产开发企业面临着新的生存危机。具体来说，主要表现在以下几个方面：
1、房价上涨过快。随着城市化进程的加快，用地需求与供给的矛盾日益突出，特别是商品房建设用地实行招标、拍卖以后，开发商必须以市场最高价获取土地的使用权，地价上升已经成为直接推动商品房成本以及销售价格上扬的重要因素。宏观调控政策实施以来，我市房价上涨过快的矛盾不仅没有得到有效的缓解，反而继续向上攀升，实际涨幅大大高于居民收入的增幅，不断走高的房价挑战着市场对商品房价格的承受极限，房价收入比大大超过了普通居民的承受能力，房地产消费已经出现了一定程度的透支。
2、供应结构失调。近年来，我市明显加快了经济适用房的建设步伐，经济适用房建设投资占住宅投资的比例由上一年的1%提高到4.1%，施工面积比上年上升了5.4倍，但经济适用房在全部在建商品房中所占比例仍不到4%，而且经济适用房的购买对象仅局限于符合条件的低收入家庭，绝大部分工薪阶层只能高价购买商品房。目前市场上推出的商品住房中，高价位、大户型所占比例较高，适合普通老百姓居住需求的中低价位、中小户型的房源偏少，这在较大程度上制约了中低收入家庭的住房消费需求，加剧了商品房价格上涨的矛盾。
3、企业危机增加。房地产业是受政策影响波动比较大的行业。目前，我市房地产开发企业总数超过200家，其中不少属于“项目”公司，真正具备一、二级开发资质、具有3年以上开发经验、注册资本超过2000万元的房地产企业仅有17家，占企业总数的9.2%。进入2005年，银根、地根收紧等宏观调控政策效应将逐步显现，贷款利率仍有进一步上调的可能，在市场进入紧缩性的规范调整状态之后，众多规模不大的开发公司的运作水平和资金能力将受到严峻的考验，房地产企业优胜劣汰的调整势在必行，一些规模较小、实力较弱的企业将面临着严峻的生存危机。
（撰稿人：吴晓燕 核稿人：恽东玉）
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