市场供求同步提升 建设规模持续扩大
“十五”期间是我市房地产市场开发总量最大、增长速度最快、环境变数最多的时期。随着国家房改政策的进一步落实以及各项启动住宅消费政策的陆续出台，居民个人购房逐渐成为住宅消费的主体，开发商对房地产投资的信心得到前所未有的激发，房地产开发业呈现如火如荼的发展势头，在改善居民住房条件、提升城市整体功能、带动相关产业发展等方面发挥了积极的作用。5年中，全市完成房地产开发投资338亿元，相当于“九五”时期的3倍；房地产开发投资增幅由“九五”期间的年均10%上升到“十五”时期的30%以上，年均提高20多个百分点。
一、房地产开发市场运行的主要特点
“十五”中前期，在国家住房制度改革和积极财政政策的持续作用下，我市房地产开发规模急剧扩大，住宅消费结构迅速升级，商品房市场购销两旺，供求格局发生根本性变化，房地产市场进入繁荣活跃的快速增长期。进入2004年以后，为了遏制房地产投资的过快增长和商品房价格的持续上涨，国家连续出台了加强土地管理、提高银行存款准备金率等一系列调控措施，但在惯性冲力和市场需求的双重作用下，房地产开发仍然呈现建设规模持续扩张、市场销售继续旺盛的格局，商品房价格则在多年持续攀升的基础上逐步走向平稳。
1、投资总量大幅上升，贡献份额明显提高。上世纪90年代后期，为了应对亚洲金融危机对我国经济发展的影响，促进经济社会的繁荣稳定，中央政府开始实施积极的以激发投资、扩大内需为主要内容的财政货币政策。我市房地产开发投资在“天时、地利、人和”的环境下呈现迅猛增长态势，为全市国民经济的持续快速发展做出了重要的贡献。“十五”期末，全市国内生产总值达到1300亿元，总量比“九五”期末的600.7亿元扩大1.2倍，按可比价格计算年均增长13.9%，比“九五”时期高出3.5个百分点。而房地产开发投资规模则由“九五”期末的30亿元增加到2005年的114.3亿元，总量扩大了2.8倍，年平均增长率达到30.7%，比“九五”时期高出20.5个百分点。房地产开发对国民经济的拉动作用明显增强，房地产开发业增加值占服务业增加值的比重由2000年的2%提高到2005年的3.7%，占GDP的比重则提高了近1倍，房地产开发成为拉动我市经济增长的重要力量。
2、建设规模持续扩大，商品化水平迅速提高。住房制度改革的稳步推进，促进了城镇住房商品化水平的提高。“十五”期间，我市城镇居民的住房消费观念逐步开始由“居者有其屋”向“居者优其屋”转变，商品房消费成为许多家庭实现住房梦想的主要途径，有力地推动了全市房地产行业的快速发展。统计资料显示，全市在建商品房屋施工面积由2000年的407万平方米扩大到2005年的1305万平方米，施工规模扩大了2.2倍，年均增长26.2%，其中住宅施工面积由344万平方米扩大到948万平方米，规模扩大1.8倍，年均增长22.5%。居民家庭自住房拥有比例随之逐年提高，据市城调队对市区300户居民抽样调查资料显示，与“九五”期末相比，2005年末我市市区居民人均房屋建筑面积由20.2平方米提高到28.1平方米，年均增加1.6平方米，自有住宅拥有率则由87%提高到94%。
3、供应需求同步提升，住宅销售速度加快。进入“十五”以后，我市房地产市场很快扭转了90年代中后期低迷不振的局面，商品房销售面积随商品房竣工面积的增长而大幅上升。5年来，全市累计竣工商品房建筑面积1466万平方米，年均增长19.9%，其中竣工住宅面积1161平方米，年均增长19.1%；累计销售商品房面积1166万平方米，年均增长15.1%，其中商品住宅1019万平方米，年均增长14%；扣除其中开发企业代建的安置房、厂房等竣工房屋面积，商品房销售速度与商品房供应速度趋于一致，供需总量基本平衡。商品住宅的热销促进了市场空置房屋的消化，全市商品房空置面积连续多年呈下降的走势，空置总量由“九五”期末的77.7万平方米下降到2005年的48.2万平方米，下降了38%，其中住宅空置面积由54.9万平方米下降到17.6万平方米，下降了67.9%。
4、楼盘质量明显改善，住宅售价大幅上扬。“十五”期间，怀德苑、金色新城、美林国际村等一批环境优美、设施完备的住宅小区先后交付使用，在大大改善城市居民的住房条件与居住环境的同时，也使得商品房价格呈现水涨船高的态势，而居民住宅需求的井喷效应、投资渠道由股市向房地产市场的转移以及住宅开发成本的上升，也为房地产价格的持续上涨起到了推波助澜的作用。全市商品房平均销售价格从“九五”期末的1686元/平方米提高到2005年的3330元/平方米，累计涨幅达97.5%，年平均上涨幅度达14.6%，其中商品住宅平均销售价格从1566元/平米提高到2869元/平方米，累计上涨83.2%，年平均上涨12.9%。2005年则成为“十五”期间商品房价格上涨最猛烈的一年，全市商品房平均销售价格涨幅达到34.4%，其中商品住宅平均销售价格涨幅达到34.5%。
5、金融支持力度加大，住房信贷快速增加。作为资金密集型行业，房地产行业的发展离不开金融业的支持。由于近年来商品房市场总体呈现供不应求的态势，房地产开发企业经济效益良好，居民个人购房还贷状况良好，全市各大商业银行对房地产企业的开发贷款以及对个人购房按揭贷款的规模明显扩大。截止2005年底，商业银行对房地产开发业直接与间接的贷款余额达到176.8亿元，相当于2000年底的8.8倍，“十五”期间年均增长幅度达57.9%；其中对房地产开发企业的贷款余额达60亿元，相当于2000年的9.5倍，年均增幅达 75.4%；个人住房贷款余额达116.9亿元，相当于2000年的10倍，年均增长率达58.5%。目前，我市房地产开发企业的资金来源中，房屋预收款、开发企业自筹资金以及银行贷款列前三位，其中银行贷款在房地产开发资金来源中所占比重约为8.6%，但由于购房者支付的房屋预收款中有很大部分来自银行按揭贷款，因此房地产开发中银行资金所占比重实际超过20%。
二、房地产市场发展中存在的矛盾和问题
虽然整个“十五”期间我市房地产市场呈现规模扩大、活力增强、层次提高的良性运行态势，但在发展过程中也存在着很多矛盾和问题，有可能对房地产开发行业的健康发展产生影响。具体表现为四个方面：
1、土地拍卖竞争激烈，开发成本有升无降。近年来，出于对房地产市场未来发展前景的看好，一些外资、外行、外地企业纷纷加盟我市房地产业，再加上本地200多家开发企业，使房地产一级市场出现了僧多粥少的格局，土地价格大幅上涨，市场竞争异常激烈。2001年至2005年，房地产开发企业累计购置土地面积807万平方米，年平均增长8.1%；累计支付土地购置费76.7亿元，年平均增长47%； 5年间，土地交易价格上升了3.5倍，年平均上涨35.4%。土地购置费用平均增长速度高于房地产开发投资的平均增长速度。由于土地价格是商品房价格构成中的重要组成部分，土地拍卖价格的大幅上涨，必然推动商品房销售价格进一步上扬，并迫使一部分实力较弱的开发企业逐步退出一级市场。
2、供求关系有所失衡，开发结构不尽合理。受高利润的驱动，近年来许多房地产开发商热衷于面积大、标准高、设施全的高档商品房的开发，很多房地产开发产品成为少数富裕阶层追捧、多数普通百姓难望其项背的奢侈品，房地产市场供给结构与需求结构出现严重错位，中低价位住宅以及经济适用房屋的开发量明显不足。“十五”期间，我市经济适用房的投资额、销售面积在商品住宅开发和销售总量中所占比重仅分别为3.6%和6.1%，难以满足普通居民家庭对住宅消费的需求。由于商品房档次、标准的不断提高，中高档住宅呈现量增价涨的趋势，市区商品房每平方米预售基价大多超过3000元，有的甚至达到了6000元以上，导致商品房平均销售价格大幅上移，远远超过了普通消费者的心理底线，许多中低收入家庭不得不“望房兴叹”。
3、住宅价格持续上涨，泡沫倾向逐步显现。“十五”时期，整个长三角地区住宅价格迅速上扬，作为中心城市之一，我市商品房价格也出现了历史上最大的涨幅，销售价格逐年走高，新北、湖塘等地区的一些楼盘的价格涨幅甚至在一倍以上。商品房销售价格不仅背离了成本，背离了价值，也极大地脱离实物层面的供求关系，影响房价的因素已经由建筑材料、地价、人工等基本费用，扩大到人气、预期、概念等情绪化、人为化的非理性因素，泡沫成份逐步显现。统计显示，2001年到2005年，全市商品房平均销售价格总体上涨幅度达97.5%，而平均建造成本（不包括土地购置费用）累计增幅只有49.7%，即使将地价上涨因素同时考虑进去，商品房销售价格的涨幅也比实际造价的涨幅高出许多。
4、企业负债比例偏高，信贷风险比较明显。多年来，我市房地产开发企业的资产负债率一直保持在80%以上，比全国房地产企业的平均资产负债率高出10个百分点左右，比国际公认的安全警戒线50%更是高出30多个百分点。目前，我市房地产开发企业的资本金与开发规模的比例仅为30%，与规定的35%尚有较大的差距。在个人购房信贷方面，虽然有个人购房首付比例不能低于30%的规定，但为了扩大业务，多数银行和开发企业都将此比例降低到20%。可以说，银行承担了房地产开发和销售过程中最主要的风险，虽然目前房地产信贷资产总体情况较好，不良贷款发生率较低，但一旦开发企业或居民家庭的资金链条发生断裂，金融机构将面临巨大的风险。
三、促进房地产市场健康发展的对策建议
总体来看，“十五”期间我市房地产开发业的快速发展是有市场基础的，房地产业未来的发展空间还很大，尤其是2005年出台的宏观调控政策，将对房地产市场的长期健康平稳发展产生积极的作用。但目前的房地产市场的发展状况与“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有一定的距离。因此，必须坚定不移的维持宏观调控政策的力度和方向，在“有保有压、区别对待”的原则下，引导房地产业健康发展。
1、加强对房地产业的宏观调控和行业管理。由于土地供应的有限性、资金需求的规模性以及产品的差异性、不可移动性等特点，房地产产品在相同的地域很难形成有效的竞争，房地产市场完全依靠市场的自发调节显然是不够的。政府有必要对房地产业的规模和发展速度进行宏观调控，同时辅之于行业管理政策，以提高房地产市场的资源配置效率，保持房地产市场供求平衡，遏制房地产市场泡沫化倾向。
2、进一步鼓励中低档商品住宅的开发。在坚持宏观调控措施的基础上，制定针对性的措施，控制土地价格的过快上涨，以减轻成本推动压力。同时，区分不同性质的住房需求，对中低档商品房在税收和信贷政策上给予适度优惠，并加大中低档住房和经济适用房的建设力度，降低经济适用房和廉租房政策的享受门槛，坚持“租售并举”的原则，以增加住房的有效供给。
3、继续完善土地使用和管理政策。认真编制、执行城市规划和土地利用总体规划，建立和健全土地管理法规，培育和规范土地交易市场，抑制土地交易过程中的投机行为，从源头上规范住宅业的发展。改革完善政府土地储备制度，增加其合法性和实际操作的透明度，培育合理公平的竞争环境。同时要明确出让土地的用途，对不同住宅用地实行不同的管理办法，抓好闲置土地清理和存量土地的利用，提高土地的利用效率，严格执行闲置土地的开发期限，打击囤积土地、倒卖土地的投机行为。
4、发挥政府信息的正确导向作用。进一步提高政府信息发布的强度和密度，加强对房地产市场心理预期的正确引导，通过新闻媒体定期和不定期的信息发布，使开发商理性开发，购房者理性消费，逐步恢复对房价正常的心理预期，防止房价的大起大落，保证房地产市场快速、健康、协调发展。
（撰稿人：吴晓燕 核稿人：恽东玉）
|
