宏观调控初见成效 市场供求回归平衡
今年一季度，由于宏观政策对土地、资金等生产要素控制力度的加大，在房地产新政的影响下，我市房地产开发投资在历经数年的快速发展后，投资规模得到有效控制,增长速度有所放缓，投机性需求得到遏制，市场供求回归平衡。
一、房地产开发市场运行的主要特点
1、投资增幅持续回落，住宅投资占据主导。今年以来，我市房地产投资增幅呈逐月走低趋势，投资结构出现了新的调整和变化，住宅投资占据主导地位，投资比重不断上升。1-3月份，全市共完成房地产开发投资26.2亿元，比上年同期增长8.8%，增幅比去年同期下降9.4个百分点。其中，完成住宅开发投资18.9亿元，同比增长12.2%，在房地产开发投资中所占比重由去年同期的70.0%上升到72.3%；办公楼完成投资0.6亿元，同比下降43.6%，商业营业用房完成投资4.5亿元，同比增长1.3%，两者在全市房地产投资中所占比重由去年同期的23.2%下降到19.6%；其它投资2.1亿元，同比增长31.5%。
2、施工规模继续扩大，新开工面积明显增长。受前期储备土地较多以及惯性作用影响，各类开发项目近期相继开工建设，我市房地产商品房施工面积和新开工面积都保持着上升态势。至3月末，全市开发房屋施工面积838.42万平方米，比去年同期增长22.4%。其中，住宅施工面积660.5万平方米，同比增长23.2 %；商业营业用房施工面积105.26万平方米，同比增长39.2%；办公楼施工面积27.5万平方米，同比下降28.6%。新开工面积155.50万平方米，比去年同期增长59.5%，其中，住宅新开工面积112.58万平方米，同比增长45.8%；商业营业用房新开工面积37.17万平方米，同比增长2.5倍；办公楼施工面积0.7万平方米，同比下降91.7%。
3、竣工面积增长迅速，住宅空置居高不下。受前期施工项目进入竣工周期的影响，竣工面积增长迅速，商品房空置面积也大幅增加。1-3月份，全市房屋竣工面积38.6万平方米，同比增长3.3倍，其中，住宅竣工面积19.11万平方米，同比增长1.3倍。空置面积49.0万平方米，同比增长3.3倍，其中,住宅空置1-3年(含1年)28.2万平方米, 同比增长8.2倍，空置3年以上（含3年）5.5万平方米, 同比增长2.6%。
4、开发资金到位充足，定金及预收款占绝对比重。在全市用于房地产开发投资的90.5亿元资金中，本年到位资金为54.55亿元，同比增长21.1%，到位资金与完成投资之比为2.08:1。其中，国内贷款为11.81亿元，同比增长90.3%；自筹资金为17.60亿元，同比增长1.3倍；其他资金来源中的定金及预收款为19.65亿元，同比下降32.7%。三者在本年到位资金中的比重分别为21.6%、32.3%和36%，定金及预付款仍占绝对比重。值得关注的是，定金及预收款的下降说明销售形势有所下滑，资金实力不强的企业将受到较大影响。
二、目前我市房地产市场存在的主要问题
从一季度我市房地产投资增长趋势的变化情况看，前阶段高速增长的态势已得到有效控制，但仍在高位运行，存在的矛盾及问题值得引起重视。
1、商品房价格居高不下。去年以来，国家为了控制投资规模，抑制包括房地产行业在内的投资过快增长，采取了提高土地和资金供应“门槛”等调控措施，取得了积极的成效。但是，虽然央行提高了利率水平，但在卖方市场的情况下，对抑制房价作用并不明显。1-3月份，我市住宅商品房期房平均销售价格为3440元/平方米，比1-2月份上涨了131元，商品房市场的绝对价格仍呈上涨的趋势。近几年我市房价的涨幅明显高于居民收入的增幅，商品住宅的价格已大大超出了普通工薪阶层能够承受的水平。
2、住宅供需结构性矛盾突出。我市住宅产品开发结构中，中低价位的住宅和经济适用房因受利润及其他因素的影响，开发量不足，供应量有限，住宅供应的结构性矛盾仍比较突出。一方面，商业营业用房和地段较偏的大中型住宅套房积压，3月末，市区商品房空置面积38.0万平方米，比2月末增加了3.1万平方米，空置面积继续上升。另一方面，中低价位面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏，会出现有价无市、结构失衡的现象。
3、土地供应有待于进一步规范。土地价格的上涨使原本囤积大量土地的开发商赚取了超额利润，一些缺少土地和资金支撑的中小开发商以及一些不具备专业资质和开发能力，只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产市场上分一杯羹的企业、一些负债率特别高的企业在市场竞争中失去了立足之地。据统计资料显示：全市列入统计范围的181家房地产开发企业中，目前没有开发工作量的企业达65家，占35.9%。
三、房地产市场的走势展望
今年，房地产管理将进一步规范，市场需求将趋向平衡。从政策角度看，国家宏观调控政策出台将对房地产业全面严格规范，无论是地产，还是房产的炒作行为会被有效控制；从市场供应看，政府为切实解决拆迁户、城市弱势群体住房，将推出大批拆迁房和经济适用房，可望有效平抑市场房价。
与全国其他城市相比，我市房价仍有上涨空间，促使房价持续上涨的因素：一是城市配套设施的完善、环境的美化、房屋品质的提升，将带动商品房的增值；二是市场需求仍将处于平稳增长的态势；三是土地价格上涨、建材价格高位运行，仍将推动房价的上涨。同时，常州地处长三角中心优越位置，与苏州、无锡比较我市房价水平较低，具有中长期发展空间。预计，今年我市房地产市场在国家宏观调控作用下将走向更加成熟、理性，商品房价格增长过快的势头将逐步减缓，但仍会在较高位上运行。（撰稿人：王国胜 核稿人：梁正江）
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