宏观调控逐步到位 房产市场趋向理性
今年以来，国家连续推出了加强土地管理、提高准入门槛、控制信贷增长、调高银行准备金率、大幅提高房地产开发项目资本金比例等一系列宏观调控举措，以抑制房地产投资的过热势头。在这样的宏观环境下，我市房地产市场在商品房开发、市场销售、土地拍卖、资金来源等方面，都呈现出一系列新的变化。
一、上半年房地产市场运行的基本特征
上半年，我市房地产开发在市场惯性的作用下，仍呈现较快发展的态势，商品房投资增速明显加快，建设规模大幅攀升，新开工面积急剧扩大，经济适用房建设进度加快，市场存量房屋面积继续下降。但随着宏观调控效果的逐步显现，房地产开发资金来源悄然发生变化，银行贷款规模明显萎缩，自筹资金比重迅速上升。
1、开发投资持续增长，民间资本积极介入。1-6月份，全市完成房地产开发投资36.4亿元，同比增长62.8%，增幅比去年同期提高30.3个百分点，较上半年全社会投资增幅高出34.3个百分点。房地产开发投资的快速增长，主要依赖于民间资本的积极介入，统计显示，上半年，全市投向房地产开发的民间资本达25.3亿元，同比增长62.2%，在房地产开发投资总额中所占比重达到69.6%。
2、住宅开发仍占主导，经济适用房增势强劲。上半年，我市房地产开发结构进一步得到有效的调整，在商品住宅继续成为市场开发的主打产品的同时，经济适用房建设步伐明显加快。1-6月份，全市住宅建设完成投资28.6亿元，同比增长83.1%；商品房施工面积达643.2万平方米，同比增长46.6%，其中商品住宅施工面积为493.9万平方米，同比增长46.9%。经济适用房建设完成投资1.1亿元，同比增长4倍；施工面积达17.9万平方米，同比增长3.6倍。
3、新开工项目明显增多，商品房存量继续下降。去年以来房地产市场供不应求的旺销格局，大大刺激了开发商的投资积极性，房地产企业纷纷加大开发力度、加快建设进度，全市新开工项目数量、建筑面积迅速增加。上半年，全市新开工房屋建筑面积达290.9万平方米，同比增长65.4%，占在建房屋施工总面积的45.2%。在新开工面积增加的同时，商品房市场供求关系发生了新的变化，销售面积的增长相对滞后于竣工面积的增长，1-6月份，全市商品房屋竣工面积达72.2万平方米，同比增长32.3%，其中住宅竣工面积64.2万平方米，同比增长41.8%；商品房销售面积69.9万平方米，同比增长15.4%，其中住宅销售面积63.3万平方米，同比增长17.1%。商品房空置面积继续下降，截止6月底，全市商品房存量为14.9万平方米，同比下降58.1%，其中住宅为5.9万平方米，同比下降71.9%。
4、贷款规模迅速缩小，自筹资金比例上升。上半年，我市房地产开发资金总体比较宽裕，但结构发生了明显的变化，来自银行贷款的资金数量逐步萎缩，开发企业自筹资金比例不断上升。1-6月份，全市房地产开发累计到位资金87.6亿元，同比增长67.7%，相当于同期房地产开发投资额的2.4倍，其中银行贷款11.2亿元，同比下降8.4%，在全部资金来源中所占比重由去年同期的23.5%下降为12.8%；企业自筹资金12.5亿元，同比增长2.2倍，在全部资金来源中的比重由去年同期的7.4%上升为14.2%；定金及预收款42.1亿元，同比增长69.2%，比重也比去年同期略有提高。
二、宏观调控对房地产市场发展的影响
最近两年来，由大规模的城市拆迁改造所带动的房地产购销热潮，已经使部分商品房的价格和价值产生了较大的背离，而上半年宏观调控政策的出台，给局部过热的房地产市场注入了“清醒剂”。从近期房产市场销售情况看，新楼盘销售已经明显降温，“排队”买房的现象少了，部分前期介入商品房市场的投资者开始向外抛售房源，房产商对市场前景的预期也逐步由亢奋转为忧虑和不安。
1、土地拍卖回归理性。前几年，不少开发商拼命争土地，抢到土地就等于抢到金饭碗，致使土地价格连年飙升。今年4月份以来，这种状况得到了明显的扭转，房地产企业对土地挂牌交易日趋谨慎，不久前我市举行的一场土地挂牌出让活动中，交易市场内虽然人头攒动，但“观战者”远远多于“参战者”，土地受追捧的程度大不如前两年炙热，甚至有两个地块由于没有竞争对手，被惟一的挂牌者以底价取得，个别地块还因无人问津而“流拍”，这在以往的拍卖中是从来没有出现过的。
2、二手房市场逐步降温。政府调控房地产开发的政策，首先在二手房市场上显现其效果，进入二季度以来，我市二手房市场出现了明显的抛盘，上市量较以往明显增多，其中6月份的上市量比1月份增长了近1倍。由于二手房供应量比较充足，价位却处于相对高位，而许多居民在宏观调控以后又产生了盼跌心理，大多处于持币待购状态，使得二手房在短短的半年时间里由“香饽饽”变成了“烫手山芋”。
3、预售房热潮迅速减退。在过去的一年里，我市多个新开楼盘出现通宵排队、争抢房源的现象，楼盘价格以异乎寻常的速度迅速窜升，而开发商也放弃了惯用的“低开高走”营销策略，往往新楼开盘就封“涨停板”，或者干脆囤积看涨。去年下半年以来的宏观调控措施，使我市房产市场逐步趋向平和，在日益增多的新推楼盘面前，购房者心态开始趋于理性，盲目跟从者、投机炒楼者数量明显减少，预售房订购热潮明显减退。
4、新楼盘销售明显趋缓。虽然今年上半年新开的一些楼盘销售率仍然较高，但其中多数为前期积累客户，有些甚至在半年前就已经签约、交付定金，而正式开盘后直接签约的新客户只占少数，新楼盘销售速度与前期相比明显放慢。特别是新近推出的几个比较有影响的楼盘，开盘当天并没有出现预期中的火爆场面，签约率都不高，新客户更是寥寥无几，一些楼盘在实际销售中已经通过打折等手段吸引购房者。
三、下一阶段房地产市场前景展望
“管紧土地，看好信贷”，中央政府同时启动土地和信贷这两个重要杠杆，同时配以多管齐下的宏观调控举措，虽然引起了房地产业的较大震荡，但在客观上也给房地产市场注入了更多平稳、健康和可持续发展的元素。下一阶段，由于土地、资金等生产要素的进一步紧缺，我市房地产开发投资速度将会有所减缓，商品房价格也将会更加趋向理性和稳定。
——开发增速将有所放慢。今年4月份，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》，各地迅速掀起清理开发区及乱占土地、耕地的热潮，我市也对全市范围内的各类开发区进行了清理整治，共撤消了66个县级以下各类开发区，开发区规划用地面积由原来的51287公顷削减为11000公顷，有些房地产开发项目因此被无限期推迟，预计用地紧张的矛盾还将进一步加剧，制约房地产开发投资的过快增长。而资金的日趋短缺也直接限制到房地产开发的增长速度，由于央行实施紧缩性财政政策，提高了房地产开发项目的资本金比例，大幅压缩房地产企业贷款规模，我市许多开发商已经面临资金链断裂危机，后续开发资金捉襟见肘，势必对下一阶段房地产投资的增长构成明显影响。
——商品房价格将趋向平稳。房地产市场的宏观调控，在较大程度上抑制了投机性购房，缓解了商品房供求紧张矛盾，而新楼盘的大量上市，也将起到平抑市场房价的作用。今年上半年，我市新城南都一期、水木年华、金色新城西城区等楼盘相继开盘，近期市区还将推出面积达45万平方米的低价位定销商品房，随着商品房供应量的大幅增加，楼市供不应求的局面将得到根本性的扭转，预计在未来的两三年内，房价上升的空间将非常有限，我市房地产市场也将进入一个供求相对平衡、结构比较合理、价格趋向平稳的新的发展时期。（撰稿人：吴晓燕 核稿人：吴煜）
|
