投资总量不断攀升 销售速度有所放缓
今年以来，我市房地产业在调控中促发展，开发投资规模呈现稳步增长势头，房地产市场总体保持了平稳、理性的发展态势。
一、前三季度房地产开发投资的主要特点
1、开发总量不断上升，投资结构变化较大。1-9月份，全市完成房地产开发投资102.6亿元，同比增长37.6%，增速比去年同期加快5.6个百分点，其中住宅投资为75.4亿元，增长44.6%；办公楼投资2.5亿元，同比下降61.5%；商业营业用房投资16.1亿元，增长45.2%；其他投资8.6亿元，同比增长8.9%。与去年同期相比，住宅和商业营业用房在房地产开发中的比重有所上升，住宅由69.9%提高到73.5%，商业营业用房从14.8%上升到15.7%；而办公楼的比重则明显下降，由8.6%下跌至2.4%。房地产开发企业中，民营经济占据较大份额，前九个月民营房地产企业共完成开发投资73.9亿元，同比增长26.5%，占全部房地产开发投资的比重达72%。
2、开发资金供应充裕，房地产商实力增强。截止9月底，全市到位的房地产开发资金达149.4亿元，同比增长34.2%，比同期房地产开发投资完成额高出46.8亿元。从资金来源结构看，出现“三升一降”态势，其中尤以国内贷款增势最为强劲，总额达26.9亿元，同比增长112.2%，而去年同期国内贷款下降3.6%；另外，房地产企业自筹资金和其他资金来源情况良好，分别达67.7亿元和93.1亿元，同比增长33.1%和21.7%；但房地产利用外资情况不甚理想，至今仍是空白。
3、施工规模稳步扩大，高层房屋大幅增加。前九个月，全市各类房屋施工建筑面积为1397.4万平方米，同比增长46.1%，其中住宅施工面积1120.3万平方米，增长48.2%，所占比重达到八成。从新开工项目看，增长势头更为显著，新开工房屋总面积达596.7万平方米，同比增长1.1倍，其中住宅为495.3万平方米，商业营业用房为65.8万平方米，分别增长1.1倍和1.6倍；但办公楼新开工面积明显下滑，累计达6.5万平方米，同比下降38.1%。从在建房屋来看，11层及以上的高层建筑增长较快，施工总建筑面积达584.8万平方米，同比增长1.5倍，其中新开工面积为206.4万平方米，增长2.6倍。
4、房屋销售速度放缓，平均价格稳中有升。1-9月，全市商品房销售面积（包括期房销售）为282.4万平方米，仅占新开工面积的47.3%，比重较去年同期下降38.2个百分点，销售速度明显不如往年。商品房平均销售价格为3977元/平方米，其中住宅平均销售价格为3641元/平方米，同比增长8.9%。商品房销售价格虽然比去年有所上升，但从4月份以来已经逐步趋稳，基本维持在3600元左右。分析商品房价格稳中有升的原因主要有以下几方面：一是宏观调控政策的贯彻落实存在一定的时滞性；二是供求结构不合理，低价位商品住宅特别是经济适用房的比重下降也影响房价减速；三是部分开发商仍等待观望国家宏观调控走势，为确保既得利益维持现价不动；四是购房需求仍较为旺盛，特别是保障性购房和改善性购房需求比较稳定。
5、竣工面积小幅下降，空置面积快速增长。前三季度，全市商品房屋竣工面积达132.1万平方米，同比下降1.6%，其中住宅为92.4万平方米，下降8.2%；办公楼为8.3万平方米，增长16.9%；商业营业用房为20.4万平方米，下降5.1%。空置商品房面积呈逐渐上升态势，至9月底，全市商品房空置面积达45.9万平方米，同比增长1.9倍，其中住宅空置15万平方米，增长2.1倍；办公楼空置2.7万平方米，增长1.5倍；商业营业用房空置24万平方米，增长2.4倍。从空置时间来看，空置在三年以上的商品房为5.2万平方米，只占空置总量的11.3%。由此可见，大部分空置房都是近两年竣工交付的商品房，这也正反映了国家宏观调控政策对前一阵过热的房地产市场带来了降温影响。
二、保持我市房地产业健康发展的几点建议
2005年以来，国家对房地产市场实施了一系列宏观调控措施，并且已经取得一定效果，但影响房地产市场持续健康发展的不稳定因素还没有完全消除。因此，全市应围绕“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”这一目标，继续贯彻已出台的各项调控措施，努力稳定房屋销售价格，抑制房地产开发投资过快增长。
1、调整住房供应结构，缓解人民群众住房困难。要切实加强规划和土地的引导、调控作用，建立起中低价位、中小户型住房供应的保障机制，着力增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房供应量，使优惠政策真正落实到中低收入住房困难家庭。同时，继续加快廉租住房制度建设，积极研究发展租赁型经济适用住房的政策，实行经济适用住房租售并举。
2、完善房地产投融资渠道，巩固宏观调控成果。要区别对待消费型和投资、投机型购房需求，对于自住消费型购房，银行信贷应继续给予支持，而对于投资和投机性购房，应降低贷款成数，控制贷款年限，提高贷款利率。同时，加大金融监管力度，抑制房地产信贷规模过快扩张，完善对房地产企业的信誉考核，切实整顿淘汰一批资信差、管理落后、运作能力不强的企业。
3、建设节约型社会，推动节地节能建筑。首先，要加大房地产闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地，对超过合同约定开发期的土地征收闲置费或无偿收回使用权。其次，按照建设节约型社会要求，改变房屋建设的高能耗状况，加快房地产建筑领域节能标准的强制推广，对违规企业实施处罚，为经济社会的可持续发展创造条件。（撰稿人：王国胜 核稿人：吴煜）
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