调控方向逐步明确 潜在过剩压力增大 2006年,国家针对快速上涨的住房价格,对房地产业采取了更为严厉的调控措施,陆续在金融、信贷、土地、税收等多个领域出台了一系列新政,常州房地产市场也随之跌宕起伏,一波三折,但纵观全年房地产开发走势,总体上仍呈现出投资低开高走、销售有惊无险、价格继续上升的态势。 一、2006年我市房地产市场发展特点 去年年初,我市房地产市场逐渐从2005年的宏观调控中恢复过来,商品房销售也缓慢回升并一直持续到五月份。5月中下旬,随着“国六条”和九部委“十五条”的相继颁布,使我市原本上扬的房地产市场出现了回落,6、7月份商品房销售量骤减,市场跌入低谷。到了8月份,随着新政的逐渐明朗化,市场又开始慢慢复苏,尤其是一大批新盘集中推向市场,仅8、9两个月份市区商品房上市量即达184万平方米。进入第四季度,商品房新增供应量逐步趋于平稳,但月均上市量仍有近25万平方米。综上所述,2006年虽然受到了“国六条”和九部委调控政策的影响,但我市房地产市场在经历了一个消化、适应的过程后,政策环境逐步稳定,调控方向日益明确,消费者理性购房需求渐趋增长。 1、低开高走,投资增速逐月上升。从去年房地产开发投资情况来看,明显呈现低开高走的格局,年初延续了上年低位运行的态势,以15%左右的较低增幅开盘;随后投资增速逐月上升,上半年达到34.9%;下半年在新开楼盘大量增加的情况下,投资增幅继续攀升。全年房地产开发累计完成投资171亿元,比上年增长49.7%,增幅分别比2005年提高33个百分点。在房地产投资大幅增长的同时,投资结构出现了新的调整和变化,其中住宅投资继续占据主导地位,比重又有所上升。全年住宅完成投资123.4亿元,增长56.9%,在房地产开发投资中所占比重由上年的68.8%上升到72.1%;办公楼完成投资5.1亿元,比上年下降4.3%,商业营业用房完成投资26.2亿元,增长56.1%,两者在全市房地产投资中所占比重由上年的19.3%下降到18.3%。 2、稳中有升,房屋销售量增价涨。从2006年商品房销售情况看,期间虽然受到宏观政策的影响,但在新建楼盘频繁上市的推动下,商品房销售总量继续平稳上升。全年我市销售商品房屋面积479.4万平方米,比上年增长13.5%,其中住宅销售面积占到8.5成,累计达408.2万平方米,增长12.4%。在商品房销售量不断攀升的同时,商品房价格继续上涨,但在宏观调控的作用下,涨幅明显回落。全年商品房平均销售价格为3992元/平方米,比上年上升8.4%,其中住宅平均销售价格为3647元/平方米,上升7.9%。 3、结构调整,开发资金来源趋紧。2006年,全市用于房地产开发投资的资金总量达286.7亿元,比上年增长42.2%,其中本年到位资金240亿元,增长44.1%,低于同期房地产投资增速5.6个百分点,全部到位资金与当年完成投资的比为1.68:1,也比上年略有下降。与以往资金来源增长快于投资增长、到位资金与完成投资之比接近2的情况相比,去年房地产开发资金总体上趋于偏紧的态势,并且来源结构也悄然发生变化,原来房地产开发最主要的资金来源——商品房销售定金及预收款全年共到位156.7亿元,比上年增长27.6%,增幅比上年回落5.5个百分点,占本年资金来源的比例由2005年的73.7%下降到65.3%。预收款资金比例的下降,从另一方面反映了开发商资金压力有所上升,过去依靠预售资金作为开发滚动资金的局面难以为继,企业急需拓展融资渠道,以缓解市场行情不稳和银行融资困难所带来的资金紧张局面。 4、存量减少,空置面积呈负增长。受建设周期的影响,大量的新开工房屋需一年以后才能竣工交付,因此去年全市商品房竣工面积仅为297.6平方米,比上年下降25.2%。在房屋销售总量继续增加和商品房竣工面积大幅下降的形势下,商品房屋存量出现一定程度的减少。至2006年底,全市空置商品房面积达51.3万平方米,比上年下降7.4%,其中空置住宅面积17.8万平方米,下降24%;空置办公楼面积2.7万平方米,下降22.6%;空置商业营业用房面积20.8万平方米,下降14.3%。从空置房空置时间来看,空置1-3年的房屋面积为25.4万平方米,比上年下降33.1%,占空置房总面积的比重为61.4%,比上年回落7.2个百分点。 二、当前我市房地产市场的现状分析 自2003年开始,国家在住房供应结构、税收、信贷、土地政策、拆迁、房地产市场秩序整顿、住房保障、房地产统计和信息披露等各方面都出台了相关政策措施,经过一段时间的实施调整,虽然我市房地产市场高投资、高房价、高增长等现象得到了一定的抑制,但依然存在一些值得关注的因素。 1、开发投资尤其是住宅投资增长较为迅猛。2003年以来,我市房地产开发投资连续4年高位运行,增幅均达二位数,去年投资总量又在上一年较高水平的基础上增长近50%,由此可能存在潜在过剩的风险。尤其是我市商品房住宅投资增长更快,增幅达到50%以上,比同期房地产开发投资增幅高出7.2个百分点,在房地产开发投资中所占比重超过70%。商品房住宅建设规模过快的扩张,必然会对整个房地产开发投资规模和增速产生影响,从而在短期内加重房地产市场过剩的压力。 2、土地供应和商品房新开工面积增长速度过快。2006年,全市土地交易市场共举行了12批国有土地使用权挂牌出让,总共出让面积近300公顷,成交金额近45亿元,土地供应量创下了历史新高。与此同时,全市商品房施工面积也大幅增长,全年累计达到1702万平方米,增长36.6%,增幅比上年提高11.1个百分点,规模相当于同期商品房竣工面积的4.3倍,其中新开工面积为840万平方米,增长73.7%,增幅比上年提高89.4个百分点,占同期房屋施工面积的49.3%,相当于同期房屋竣工面积的2.1倍。土地供应和商品房新开工面积作为较长时期内房地产供给的两个重要因素,其较快增长将进一步加剧房地产市场过剩的风险。 3、经济适用房、廉租房建设相对滞后。经济适用房和廉租房作为一种政府福利住房,既能让中低收入家庭尽快圆上“住房梦”,同时还能有效抑制投资性需求的攀升。近年来,我市虽然开工建设了蓝天小区、陈渡新苑等经济适用房,但其占全部住宅投资的比重仍徘徊在3-4%左右,房地产租赁市场也以私房出租为主,国有大型机构持有的出租房源缺失。2006年,全市共完成经济适用房投资2.7亿元,比上年下降14.6%,投资规模在同期房地产开发投资中仅占1.6%,比重较上年降低0.8个百分点,仅相当于同期商品房别墅投资的五分之一强。经济适用房投资总额和比重偏低,是我市房地产结构性短缺的最突出表现之一。 4、商品房价格在调整中依然保持上涨态势。2006年,在国家的宏观调控下,尽管楼市出现了一些积极的变化,房价上涨过快的矛盾有所缓解,但收效与预期差距尚远,房价仍在继续向上攀升。造成商品房价格上升的原因主要有以下几方面:一是宏观调控政策的贯彻落实存在一定的滞后性,同时部分开发商仍等待观望国家宏观调控走势,为确保既得利益维持现价不动;二是“土地供应量减少”、“用地成本提高”等信号激起了房地产商高价拿地的热情,推动房价预期成本的提高和市场成交价格的进一步上扬;三是拆迁引起的被动性购房需求仍较为旺盛,2006年仅市区国有土地房屋拆迁面积即达75万平方米,比上年上升7.1%,这些有效需求在一定程度上促使住房价格居高不下;四是低价位商品住宅特别是经济适用房总量偏少,大量中低收入者被裹挟进房市,影响房价增速的回落。 5、商品房销售速度呈现逐步下滑的趋势。在市场供需状况没有发生根本性转变的前提下,商品房投资、新开工面积等供给先行指标的快速增长,预示着房地产市场的供给量将有较大幅度增加,可供居民挑选、购买商品房的余地更为宽广。但从需求来看,由于宏观调控措施对商品房销售市场的影响正逐步显现,楼市观望气氛渐浓,商品房销售速度明显放慢。2006年,商品房销售面积占同期新开工面积的比例为57.1%,比上年下降30.3个百分点,商品房销售形势明显不如前几年。 三、2007年我市房地产市场的预测展望 2007年,随着有关调控政策措施的逐步到位,我房地产市场总体上将朝着调控目标方向发展。供给方面,市场闲置土地在政策的挤压下,将会加快形成市场有效供应,房地产开发投资和商品房供应仍呈放量上升趋势;需求方面,受政策预期、有效需求下降等因素的影响,短期内市场商品房房成交量可能会有一定程度的萎缩。同时,随着房地产市场供求关系的不断调整,房价涨幅总体上将进一步趋缓。 1、商品房供给量将继续加大。2006年末,我市又有一批房地产大项目入市,如御源林城、新城长岛等,因此在新的一年中可供销售面积仍将保持在较高水平。同时,去年创纪录的出让土地也将陆续开工,以及一些在建项目的后续开发,使2007年我市房地产市场总体上呈现供大于求的局面。另外,根据建设部小户型政策要求,中小户型将成为住宅结构新趋势,这也在一定程度上增加了商品房供应套数。 2、住房消费需求将逐步下滑。截止到2006年底,我市城镇居民自有住房比例已经超过了70%,人均住房面积达到了30平方米以上,人们的居住环境得到了明显改善。同时,随着城市房屋拆迁面积的逐年回落,由城镇拆迁建设引起的房地产被动需求将逐步得到控制。因此,在居民自住需求下降和市场炒房现象减少的综合作用下,房屋销售面积增幅下滑、市场成交量相对萎缩的现象将成为今后一段时间内市场存在的突出问题。 3、商品房价格将进入盘整期。随着中低价位住宅供应的增加,以及住宅结构的日趋合理和房地产贷款政策的调整等,短期内我市房地产价格将步入一个高位盘整阶段。房地产市场将逐步出现分化,不同产品可能会面临冰火两重天的市场礼遇,房价普遍上涨的格局将一去不复返。(撰稿人:吴晓燕 核稿人:吴煜)
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