施工规模继续扩大 竣工面积持续下降
今年一季度，我市房地产业继续保持良好的发展势头，开发投资规模较快增长，累计完成开发投资40.3亿元，同比增长53.7%，增幅比上年同期上升了44.9个百分点。
一、一季度我市房地产开发投资的现状及特点
1、开发投资迅猛增长，住宅投资仍是主体。我市房地产开发投资中，住宅开发投资增势不减，仍占据主体地位。一季度，住宅开发完成投资31.9亿元，同比增长68.8%，占房地产开发投资的比重达到79.3%，比上年同期提高7.1百分点；商业营业用房完成投资5.2亿元，同比增长16%；办公楼完成投资1亿元，同比增长44.9%；其它完成投资2.2亿元，同比增长1.7%。值得一提的是，住宅投资中经济适用房的投资力度明显增大，累计完成投资3.9亿元，占住宅投资的比重由上年同期的1.8%上升至12.1%。
2、施工规模继续扩大，竣工面积持续下降。随着各类开发项目相继开工建设，我市房地产施工规模不断扩大。截止3月底，全市房地产开发施工面积达到1481.6万平方米，同比增长76.7%，增幅比上年同期提高54.4个百分点，其中本年新开工面积191.5万平方米，同比增长23.2%，增幅比上年同期下降36.3个百分点。受市场竞争和利润驱动，我市房地产开发企业对住宅建设热度不减，住宅施工面积达到1206.3万平方米，同比增长82.6%，增幅同比上升59.4个百分点，其中本年新开工住宅施工面积138.3万平方米，同比增长22.9%。受开发建设周期的影响，商品房竣工面积有所下降，但住宅竣工面积依然保持较快增长。一季度，商品房竣工面积为33.3万平方米，同比下降13.7%，其中住宅竣工面积达27.6万平方米，同比增长44.2%。
3、现房销售出现下降，期房销售依旧增长。一季度，全市商品房销售面积达108.3万平方米，同比增长32.4%，实现商品房销售额108.3亿元，其中商品住宅销售面积为98.1万平方米，同比增长51.8%。与商品房竣工面积下降和施工面积大幅上升的现象相同，商品房现房销售速度有所放慢，期房销售规模快速扩大。在一季度商品房销售中，现房销售面积为13.3万平方米，同比下降8%，实现销售额4.5亿元，同比下降20.4%；期房销售面积为95万平方米，同比增长41.1%，完成销售额38亿元，同比增长41.1%。
4、外商投资增势强劲，私营投资比重下降。从房地产开发投资主体看，明显呈现多元化趋势，国有、外商经济投资快速增长，所占比重进一步提高。一季度房地产开发投资中，国有经济控股企业完成投资4.1亿元，同比增长13.8%，所占比重为12.6%，比上年同期提高9.9个百分点；私营经济控股企业完成投资9.8亿元，同比下降12.4%，所占比重为30.1%，比上年同期下降24.7个百分点；外资房地产开发企业完成投资7.6亿元，同比增长33.3%，所占比重为18.8%，比上年同期提高4.3个百分点。
二、我市房地产开发投资领域需要关注的问题
一是房地产开发的资金来源问题。房地产业是资金密集型产业，其发展受资金供应的影响很大，一旦某一环节供应受阻，资金链就可能中断，并引发一系列的连锁反应。目前，进入房地产市场的资金包括银行贷款、定金及预收款、开发企业自有资金、建筑施工企业垫资、社会游资等。从近几年我市房地产开发的资金来源分析，基本上呈现“四四二”格局，即定金、集资及预收款等占40%，来自银行的直接或间接贷款占40%，企业自有资金只占20%左右。自有资金比例偏低，表明我市房地产开发企业整体实力还不够强，对银行贷款的依赖度相对较高，如果金融政策的一旦发生重大调整，将直接影响到房地产行业的资金来源。从一季度开发资金情况来看，尽管总体上较为充裕，但受央行连续加息的影响，资金供应已经开始发生一些变化，这也造成房地产开发企业拖欠款较为严重。截止3月末，全市房地产开发企业各项应付款已达16.9亿元，同比增长50.7%，占本年房地产资金来源的20.6%，其中拖欠工程款9.4亿元，同比增长29.8%。
二是房地产开发的供应结构问题。“国六条”实施细则规定，凡新审批、新开工的商品住房建设项目中，套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建筑总面积的70%以上。但由于今年新开盘的项目大多是上年6月份以前审批或开工的，大户型所占比重依然偏高。统计数据表明，目前90平方米以下住宅施工面积达182.5万平方米，只占全部住宅施工面积的15.1%。而从目前房地产市场的需求来看，中低收入家庭对中小户型住宅的购买需求仍是主流。因此，中小户型需求增加与供应短缺的矛盾，对房价上涨起到了一定的推动作用。另外，土地是不可再生的资源，尽管中央严控土地供应，房地产企业仍千方百计扩大自己的土地储备，造成土地资源闲置，加大了土地调控的矛盾，这也在一定程度上提升了商品房销售价格。（撰稿人：王国胜 核稿人：吴煜）
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