常州市统计局

上半年国民经济运行统计系列分析·房地产篇

发布日期：2007-05-24 来源：本网站

市场稳步走高发展谨慎乐观
——上半年国民经济运行统计系列分析·房地产篇

今年以来，伴随着特大型城市建设步伐的进一步加快，我市危旧房改造及城市拆迁规模空前，促使房地产开发投资在持续数年高速增长的基础上继续保持快速发展，并呈现出新开工面积快速增加、投资总量不断上升、开发结构逐步改善、空置面积持续下降的良性运行格局。

一、上半年房地产开发主要特点

1、投资规模不断扩大，开工面积增势强劲。上半年，全市实现房地产开发投资22.4亿元，同比增长32.2%，已连续保持21个月的持续增长。截止6月末，全市在建商品房屋施工面积达438.8万平方米，同比增长13.4%，其中今年新开工面积达175.9万平方米，同比增长45.25%。受市场需求拉动，全市住宅用房、办公用房及商业营业用房呈现全面增长态势，其中住宅及办公用房增势相对平缓，上半年分别完成投资15.6亿元和0.6 亿元，同比增长15.1%、24.5%。商业营业用房热潮涌动，上半年完成投资4.2亿元，同比增长163.9%；施工面积达61.5万平方米，同比增长104.8%，其中半数以上为新开工项目。

2、房屋供应总量减少，成交价格持续攀升。由于在建施工项目中新开工项目比例较大，上半年全市商品房屋竣工面积呈现负增长态势，截止6月末，全市商品房竣工面积为54.6万平方米，同比下降20.23%。竣工房屋面积的减少导致了市场商品房供应量的相对不足，现房销售受到一定限制。旺盛的市场需求、短缺的市场供应，使商品品销售呈现出销售面积下降、成交价格上扬的趋势，到6月底为止，全市累计房屋销售面积达60.5万平方米，比去年同期下降12.9%，其中住宅销售面积达54.05万平方米，比去年同期下降13.6%；商品房现房每平方米平均销售价格达2181元，比去年同期上涨534元，涨幅高达32.4%，其中商品房住宅平均每平方米售价达2039元，同比上涨29%。

3、空置面积逐月下降，市场运行平稳向好。虽然我市房地产开发面积已连续几年保持较高幅度的增长，但由于需求量的同步上升，并没有引起商品房过多的闲置和积压，相反，全市商品房空置面积已连续3年呈下降趋势。今年以来，由于需求持续旺盛、供应总量减少，空置房面积逐月下降走势更加明显，空置总量由年初的50.7万平方米下降到3月末的41.3万平方米、6月末的35.4万平方米，降幅达41.4%，其中住宅空置面积由年初的33.7万平方米逐月下降到3月末的25.8万平方米、6月末的20.8万平方米，降幅达45.1%。从供需状态分析，目前我市房地产二级市场运行平稳，新开楼盘预销售形势良好，竣工商品房大多在当年实现销售，空置面积不断下降，呈现出良好的发展态势。

4、投资主体日趋多元，市场竞争更加激烈。从投资主体看，目前全市房地产企业已由原来较为单一的国有投资逐步向国有、民营、外商等多元投资主体格局发展。列入统计的132家开发企业中，国有公司仅11家，民营单位97家，港澳台、外商投资合作企业达24家，民资、外资企业占开发企业总数的九成以上。近年来，随着土地公开拍卖制度的进一步推行，房地产开发逐渐由区域型经济向开放型、全球化经济转变，一批有实力的外地开发商纷纷抢滩常州，南大街、西瀛里改造项目以及新北区大批住宅项目等均有外地开发公司参与，形成了我市商品房开发建设的新格局，房地产开发的市场竞争日趋激烈。

5、资金到位状况良好，来源结构有所调整。今年以来，我市房地产开发资金来源状况良好，不仅到位资金总量超过投资总量，而且增长幅度也高于投资增幅。1-6月份，全市房地产开发实际到位资金52.3亿元，相当于房地产投资完成额的2.3倍，同比增长69.2%，快于投资增幅37个百分点。到位资金仍然以定金、预付款及银行贷款为主，其中定金及预付款为23.8亿元，占45.4%，同比增长76.9%；银行贷款为12.3亿元，占23.5%，同比增长157.7%；企业自有资金为3.9亿元，占7.4%，同比增长34%。

二、我市房地产市场存在的主要问题

近年来，我市房地产市场呈现快速发展的态势，市场供需两旺，总体走势良好，没有出现明显的泡沫和过热迹象。商品房销售以住宅为主（占89.3%），大多数购房者的目的是改善住房条件，总体发展是健康平稳的，但是市场繁荣的背后也存在着一些隐患和问题，对房地产市场的健康有序发展造成一定制约。

——房价上涨速度过快。2002年，我市商品房平均销售价格为每平方米1873元，比2001年上涨8.6%，在苏南5市中仅次于南京、苏州，列第3位。今年上半年，商品房价格上涨趋势有所加速，平均销售价格提升到每平方米2181元，比2002年平均价格上涨16.4%，特别是今年新批的商品房预售价每平方米已接近3000元，短期内涨势过于迅猛，超出了大多数市民的心理承受能力。

——住宅供应结构不尽合理。从近期启动的房地产开发项目看，商品房档次、标准都明显提高，中高档住宅占据了较大比重，每平方米预售甚至达到了4000元以上，而适应中低收入阶层需求的经济型楼盘相对缺乏，有效供应量明显不足。
——资金结构不尽合理。上半年房地产开发到位资金中，定金、预付款和国内贷款占资金来源总量的68.9%，自筹资金仅占7.4%，如果再加上居民贷款购房因素（上半年居民个人中长期消费贷款达70.5亿元，同比增长97.3%），房地产开发对银行资金的依赖程度较为严重，潜在风险也比较突出。

从我市商品房市场的供需形势看，房地产开发投资高位运行现象还将持续一段时间。作出这一判断主要依据于以下两点，一是根据全面建设小康社会目标，到2005年，我市城镇人均住房建筑面积将达到30平方米，居民住房消费将向“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的小康居住目标迈进，这就意味着未来3年内，我市需增加住宅建筑面积1000万平方米，房地产市场发展潜力较大；二是下一阶段我市城市建设、旧城改造的力度还将持续加大，大规模的城市化建设将对住房需求产生巨大而深刻的影响，城市的扩张将进一步提升居民的居住需求，房地产业有望在较长一段时期内保持较快发展态势。

（校对人：吴晓燕）