常州市统计局

2005年我市房地产开发投资统计分析报告

发布日期：2007-05-24 来源：本网站

                开发速度逐步趋缓   市场行为更趋理性
    2005年，在国家连续出台宏观调控措施的作用下，我市房地产市场逐步降温，开发投资得到有效控制，增长速度明显回落。与此同时，市场供求关系逐步趋向平衡，商品房价格涨势明显回落，房地产业发展更加理性健康。
    一、我市房地产开发市场运行的主要特点
    1、投资总量再创新高，增长幅度逐步回落。2005年，全市房地产开发完成投资首次突破百亿元大关，达到114.3亿元，同比增长16.7%，但增幅比上年大幅回落68.8个百分点。其中，住宅建设完成投资78.6亿元，比上年增长9.1%；办公楼完成投资5.3亿元，增长47.7%；商业营业用房完成投资16.8亿元，增长6.4%；其它完成投资13.6亿元，增长109.1%。
    2、施工规模不断扩大，新开工面积有所下降。年底全市在建商品房施工面积为1246.1万平方米，达到历史上最高水平，比上年增长25.7%，其中住宅施工面积为953.8万平方米，增长28.0%；办公楼施工面积62.9万平方米，增长47.7%；商业营业用房施工面积149.1万平方米，增长6.1%；其它施工面积80.4万平方米，增长35.2%。由于前两年开工建设的商品房逐步进入交付期，全市房屋竣工面积开始出现大幅上升，全年商品房竣工面积达520.7万平方米，比上年增长108.0%，其中住宅竣工面积为397.8万平方米，增长111.9%。值得一提的是，虽然商品房施工和竣工面积都快速增长，但商品房屋新开工面积却有所下降，全年达483.2万平方米，比上年下降15.7%。
    3、市场销售情况良好，房屋价格趋于稳定。全年商品房屋销售面积达302.0万平方米，比上年增长27.7%，其中住宅销售面积为257.6万平方米，增长31.0%；办公楼销售面积为10.2万平方米，增长13.6%；商业营业用房销售面积达30.8万平方米，增长25.2%；其它销售面积达3.4万平方米，比上年下降54.7%。在国家一系列宏观调控措施的作用下，房价迅猛上涨的势头在下半年得到有效遏制，全年商品房平均预售价格为3661元/平方米，比上年增长16.3%，其中住宅预售价格达3523元/平方米，比上年增长20.4%，增幅分别比一季度、上半年回落14个和9.5个百分点。
    4、市场供应较为充足，空置面积急剧上升。随着竣工房屋规模的迅速扩大，房地产市场供应量明显放大，商品房供不应求的局面得到扭转，楼市买方市场逐步形成。从统计数据看，去年房屋竣工面积比销售面积高出218.7万平方米，其中住宅多出140.2万平方米。尽管部分竣工面积已经在前两年预售出去，但也有相当数量的新竣工房屋转变为存量面积，推动了空置面积的大幅增长。至年末，全市商品房空置面积为55.3万平方米，比上年增长2倍，其中住宅为23.5万平方米，比上年增长4倍。与此同时，受一级市场影响，我市房地产二级市场销售也有所下滑，2005年，中心城区共销售二手住房8659套，比上年下降21.4%，成交面积约64.2万平方米，比上年下降21.4%。
    二、我市房地产业发展中存在的主要问题
    近年来，我市房地产业得到了快速发展，逐渐成长为国民经济的支柱产业，但也暴露出诸如开发结构、市场竞争等方面的问题，特别是去年国家房地产“新政”的实施，无疑给广大房地产企业敲响了警钟，也使我市房地产业发展面临新的考验。
    1、房地产开发企业规模偏小，缺乏竞争优势。至2005年末，我市拥有各类房地产开发企业177家，其中有36家房地产企业没有开发工作量，占房地产企业总数的20.3%；而一级资质企业只有2家，二级资质企业为21家，共占全市房地产企业总数的13.0%。总体而言，我市房地产企业规模偏小，实力不强，在激烈的市场竞争中缺乏优势。
    2、房地产开发企业融资渠道单一。以往房地产开发资金主要依赖银行贷款。由于宏观调控限制了信贷投放，房地产企业不得不寻找新的融资渠道，但目前我市房地产开发企业融资渠道仍较为单一。2005年，我市房地产开发资金为166.6亿元，其中银行贷款17.2亿元，占 10.3%；利用外资0.2亿元，占0.2%；自筹资金26.2亿元，占15.7%；销售定金及预收款等其他资金来源122.8亿元，占73.8%。由此可见，开发资金仍主要来源于销售定金及预付款，而这部分资金大多是由房地产开发企业或购房者从银行取得，因此，其潜在的金融风险不容忽视。
    3、商品房开发结构不尽合理，消费者观望心态增强。近年来，一些房地产开发企业受利益驱使，开发项目一味追求面积大、设施全，开发结构过多面向高收入人群，普通百姓所需的经济房及中低档住宅开发不足，小套型住房来源较少，开发结构不合理在一定程度上导致了空置面积的增加。从目前的施工规模看，房屋竣工面积还将大幅增加，而居民购房观望心态有所增强，这些因素都将对高档商品住宅销售产生制约，从而影响到开发资金的良性循环。（撰稿人：王国胜  核稿人：梁正江）