近年来，我市经济社会发展取得了显著成就，成为继苏州、无锡之后全省第3个实现全面小康的城市。居民收入的稳步提高、房地产业的蓬勃发展和住宅市场的日益繁荣，为我市城镇居民家庭住房条件的改善奠定了良好的基础，但全市仍有为数不少的城镇居民家庭住房面积未达到全面小康目标值，特别是近年来住房价格持续上涨，使许多迫切希望改善住房条件的低收入家庭望而却步，住房问题日益成为社会关注的热点。本文以我市抽样调查的300户城镇居民家庭的基本情况为基础，结合相关调查资料，对当前我市城镇居民家庭住房现状及其购房承受能力进行比较分析。

一、城镇居民家庭住房现状分析

近年来，随着经济社会的发展和居民收入水平的提高，我市城镇居民家庭的住房面积逐年增加，住房质量和居住环境明显改善。2009年，城镇居民家庭人均用于购建房支出达1612元，相当于2000年的1.7倍；人均用于居住方面的消费支出达1078元，相当于2000年的1.5倍；人均归还住房贷款支出553元，是2000年的13.8倍，年均增长达33.9%。然而在城市居民住房条件整体改善的同时，不同收入阶层之间的住房状况存在着较大差距，低收入群体的住房条件还有待于进一步改善。

1、房屋产权私有化程度差异明显。进入新世纪以来，我市城市化进程明显加快，以居民住房为主体的房地产市场持续快速发展，许多城市居民家庭通过自筹、公积金或商业按揭贷款等方式购买了住房，使得房屋产权结构发生了明显变化，私有住房比重迅速提高。2009年末，我市抽样调查的300户城镇居民家庭住房私有化率已达99.0%，比2000年提高了12个百分点。相当部分居民家庭已经实现了二次置业，其中有21%的城镇居民家庭已拥有两套或两套以上住房。但高低收入户住房产权私有化程度还存在较大差异，这其中，高收入家庭拥有商品房的比例已经达到86.7%，比低收入家庭高出25.4个百分点，而低收入家庭房改私房的比例达38.7%，比高收入家庭高出28.7个百分点（本文的高、低收入户是指我市区300户居民家庭中抽样调查的人均可支配收入为最高、最低10%的住户，简称高低收入户，下同）。

2、人均住房面积差异明显。近年来，我市各级政府把改善居民住房条件作为工作重点，城镇居民的住房紧张状况得到明显缓解，无房户和住房困难户比重逐年减少。抽样调查资料显示，2009年末我市城镇居民家庭人均现住房建筑面积达32.9平方米，比2000年增加12.7平方米；户均住房建筑面积92.8平方米，比2000年增加33.5平方米。而高低收入户人均住房面积存在较大差异，其中高收入家庭人均住房建筑面积达到45.9平方米，已高出全面小康目标值15.9平方米；而低收入家庭人均住房建筑面积还只有23.0平方米，低于全面小康目标值7平方米，低于高收入家庭22.9平方米。

3、住房配套设施差异明显。抽样调查资料显示，2009年末，我市城镇居民家庭住房成套率达95.7%，比2000年上升了17.7个百分点；拥有三居室及以上住房的家庭达47.2%，比2000年提高25.2个百分点；在高收入家庭中拥有三居室及以上住房的比重为53.3%，比低收入家庭高出14.6个百分点。城镇居民住房的配套设施日趋完善，居民家庭耐用品现代化程度不断提高。98.4%的居民家庭厕所浴室设施齐全，较2000年上升26.9个百分点；93.7%的居民家庭使用空调，比2000年提高44.7个百分点；78.9%的家庭用上了清洁、高效、安全的管道天然气，比2000年管道煤气使用率提高32.4个百分点。低收入家庭由于能力有限，现有住房以自有私房和房改房为主，住房配套设施明显不如高收入家庭，其中，空调拥有率以及管道天然气使用率分别低于高收入家庭19.3和15.8个百分点。

4、住房消费能力强弱明显。抽样调查显示，2009年，我市高、低收入户人均可支配收入分别为61919元和9137元，高收入户是低收入户的6.8倍。由于收入存在差异，高、低收入户在住房方面的消费能力强弱十分明显。2009年，高收入户家庭人均购房与建房支出高达7939元，而低收入户家庭为零；人均用于居住方面的消费支出2087元，是低收入户家庭的3.0倍；人均归还住房贷款支出2715元，而低收入户家庭仅有22元。

二、城镇居民住房购买承受力分析

房价收入比指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，是国际上考察居民购房能力的一个通行指标，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。世界银行专家认为4－6倍是合理区间，联合国的指导线是3－6倍。房价收入比在合理区间内，表明居民对住宅价格有承受能力，住宅市场的交易可以顺利进行。而近年来，由于住房价格持续上涨，我市房价收入比逐步超出合理区间，居民住房的购买承受力有所下降。尤其是住房面积还未达到全面小康目标值的低收入家庭，购房压力更加显现（以下是以常州市区商品住宅交易均价、居民年人均可支配收入和现住房平均建筑面积等数据为依据，对我市房价收入作简要分析）。

     1、房价增速快于居民收入增速。近年来，随着城镇住房制度改革的深化、城市化进程的加快和居民收入的增加，我市城镇居民对住房的刚性需求和投资性需求的不断增长，在带动和刺激房地产市场快速发展的同时，也推动了住房价格的持续上涨。调查资料显示，2009年我市市区住房平均价格为4686元/平方米，比2000年上涨了2.8倍，年均增幅达12.3%，同期城镇居民人均可支配收入年均增长12.0%，低于房价平均增速0.3个百分点。尤其是今年1-4月，我市区住房均价已迅猛上涨到6005元/平方米，比去年同期均价增长了34.3%，远远高于同期居民可支配收入11.6%的增幅。

2、房价收入比已突破合理区间。2000至2009年，我市市区房价收入比呈逐年扩大趋势，居民购房承受能力有所下降。这期间，2000至2002年住房价格的升幅基本小于居民收入增幅，房价收入比呈现相对稳定、小幅上升的态势；2003年之后住房价格开始逐波上扬，房价收入比迅速扩大，2005年、2006年达到峰值，并突破了合理区间的上限；至2007年，房价涨幅有所趋缓，房价收入比小幅回落，其后随着房价涨幅的逐年攀升房价收入比又出现逐步扩大之势。九年间，我市市区的房价收入比扩大了近七成。在实际生活中，由于新建商品房的平均套型面积要大于城镇居民家庭现住房面积，因此实际的房价收入比应当在7倍以上。

2000年至2009年我市市区房价收入比

3、不同收入群体房价收入比差异明显。有关调查表明，居民家庭的住房需求度随着现住房面积的增大而呈下降趋势，住房面积越小的家庭住房需求度越高。现实生活中，住房面积的大小一般和其收入成正比，低收入阶层虽然现住房面积较小，住户需求度较高，但受经济条件的限制，购房承受能力较弱。从下表看，我市不同收入阶层的房价收入比差异十分显著。2009年，低收入家庭的房价收入比高达14.5（以2009年我市区抽样调查户均住房建筑面积92.8平方米来推算），相当于平均水平的2.2倍，相当于高收入家庭的5.0倍，其购房承受能力远低于社会平均水平。特别是2005年以来，不仅我市40%的中低及以下收入户的房价收入比远超出警戒线，而且40%中高收入户的房价收入比也普遍超出警戒线，他们同样面临着高房价的压力。如果把房价收入比接近或超过10的家庭视为无购房承受能力，那么目前我市约有超过三成家庭无购房承受能力，如果房价继续上升且上升幅度超过居民收入增幅，这一比例还将进一步扩大。

2000-2009年我市城镇居民各收入层次房价收入比

4、常州房价收入比相对低于周边城市。近年来，虽然常州的房价逐年上升，房价收入比已超出警戒线，但与我省周边城市相比相对平稳、合理。如果以购买一套建筑面积为90平方米的商品住宅来计算，2009年，常州几个周边城市的房价收入比从高到低依次为：南京市9.9:1、苏州市9.1:1、无锡市8.6:1、镇江市6.7:1、常州市6.3:1。常州分别比南京、苏州、无锡、镇江市低36.4%、30.8%、26.7%和6.0%。2009年常州及几个周边城市房价收入比较见下表：

三、改善中低收入家庭住房条件的建议

结合周边地区情况分析，近年来，我市房地产市场发展总体仍比较平稳，房价收入比明显低于苏州、无锡、南京等市，但近年来房价收入比持续攀升，中低收入家庭的购房承受力有所下降，尤其是今年以来我市房地产市场价格涨势迅猛，涨幅明显高于同期居民人均可支配收入增长幅度，房价收入比出现了较为明显的扩大。因此当前政策调控的重点应当放在采取积极措施维护和保持房地产行业的健康发展上，引导开发商优化住房供应结构，满足不同层次消费者需求，同时进一步建立完善多层次住房保障体系，增加中低收入家庭的经济收入，通过各种政策途径，逐步改善其住房条件。

一是加大政策调控力度，加强房地产市场秩序整治。自2009年底以来，国家加大了对房地产市场的调控，调控政策的出台密集而严厉，使2010年房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。我市地方政府及其部门应积极采取有效措施，确保国家楼市新政落实到位，进一步加强房地产市场秩序整治，对商品房销售价格予以政策性指导，既要理性指导开发商，也要理性引导购房者，避免单一的市场调节，逐步从制度上系统解决社会居住矛盾，抑制投资和投机性购房，稳定住房价格，遏制房价过快上涨。

二是优化住房供应结构，促进房地产市场健康发展。我市地方政府及其部门应从解决供需矛盾出发，制定相应政策，引导房地产开发商多开发建设中小户型商品住宅，优化住宅建设及供应结构，大力推行中小户型和廉租房。同时，应积极发展住房二级市场，让大量价位较低的存量房进入市场，以满足不同收入阶层的购房需求，让更多群众特别是中低收入家庭享受到经济建设和城市发展的成果。

三是细化住房保障方式，建立多层次住房保障体系。对于购买力弱甚至不具备购买力的低收入群体来说，住房是最基本的生存保障。有关数据显示，到今年4月底，我市市区已有10070户低收入家庭购买了环境优美、设施齐全的经济适用房，有6395户困难家庭得到了廉租房制度的“庇护”。但目前，住房保障实施标准根据保障对象收入差异进行细分程度还不够，对于在廉租房保障标准以上的又无力购买经济适用房的 “夹心层”，还没有具体制定与其收入状况相适应的保障性住房政策。因此，各级政府应从社会住房供给和需求入手，按照中低收入阶层的收入标准和经济支付能力，进一步细化住房保障方式，建立健全多层次的住房保障体系，切实解决中低收入家庭的住房问题，同时适当扩大保障范围，逐步将无能力购房的拆迁户、困难企业老职工、外来务工人员及婚龄青年等纳入住房保障范围，使更多的低收入人群享受到住房保障政策。

四是改善中低收入家庭条件，逐步提高其住房购买能力。增加居民收入，是降低房价收入比、提高其住房购买力的重要手段。政府应多制定出台向中低收入家庭倾斜的政策，更加重视对中低收入家庭的投入，为其就业营造环境、创造岗位、提供条件，想方设法提高中低收入家庭的就业率，切实保证更多的中低收入家庭从经济发展中得到实惠。同时，要加大财政转移支付力度，促使中低收入家庭的收入增长加快，努力缩小不同阶层之间的收入差距，使更多的低收入家庭逐步加入到中等收入群体的行列，让更多的中低收入家庭在生活质量提升的同时，住房条件也得到不同程度的改善。

撰稿人：冯吉红

核稿人：李歆生

签发人：金建国