今年以来，在国家一揽子宏观政策调控下，我市房地产市场经受了严峻考验，整体运行特征呈现“三增三落”，政策效应得到集中显现，“利好”政策和“从紧”政策已经成为市场运行的分水岭，上半年情况喜忧参半，下半年形势不容乐观。

一、市场运行特征

1、开发投资快速增长，呈逐月上升态势。上半年，全市房地产开发投资170.3亿元，同比增长20.9%。在第三产业投资中占比41.6%，对第三产业投资增长贡献率为32.6%。

从投资增速来看：上半年我市房地产投资增速高于去年同期7.6个百分点，高于今年一季度5.4个百分点。在去年下半年火爆销售后续效应的作用下，新年伊始开发商就把回笼的资金用于新项目的开发和在建项目的投入，投资增速摆脱上年负增长的阴影，呈逐月上升态势，但期间受房产新政的影响，增速小幅波动。今年2月至6月，开发投资同比累计增速分别为10.8%、15.5%、19.6%、18.9%、20.9%。

从投向重点来看：住宅仍是投资主体，商业营业用房投资明显下降，出现负增长。1-6月，住宅完成投资114.7亿元，同比增长21.2%，占房地产投资的比重达67.4%，同比提高0.3个百分点；办公楼完成投资8.3亿元，同比增长19.6%，占比为4.9%，同比下降0.1个百分点；商业营业用房完成投资23.3亿元，同比下降1.4%，占比为13.7%，同比下降3.1个百分点。

从投向区域来看：金坛市投资步伐明显加快，上半年完成投资12.1亿元，同比增长30.4%，高出全市平均水平9.5个百分点；市区完成投资149.4亿元，同比增长21.7%，高出全市平均0.8个百分点；溧阳完成投资8.8亿元，同比基本持平。从各区增速看，新北区以30.9%的增速领跑，其余依次为武进、钟楼、天宁和戚区，增速分别为27.7%、22.9%、14.1%、-6.3%。

2、新开工面积增势强劲，建设规模继续扩大。上半年，全市商品房施工面积2508.5万平方米，同比增长10.1%。按用途分，住宅施工面积1764.4万平方米，同比增长7.8%；办公楼施工面积97.8万平方米，同比增长14.5%，商业营业用房342.6万平方米，同比增长3.1%。其中，新开工面积617.6万平方米，是去年同期新开工面积的1.7倍。今年以来，全市新开工面积连续5个月增速都在50%左右，最低的4月份，累计增速也达49.0%，最高增速为1-2月的146.3%。上半年新开工项目是拉动建设规模继续扩大的主体力量，累计达64个，新增施工面积383.5万平方米，占全市新开工面积的62.1%。1-6月，全市商品房竣工面积263.9万平方米，同比增长29.7%，空置面积为168.1万平方米，同比增长34.7%，但空置总量比上月减少了3.7万平方米。

3、企业资金保障增强，月增幅均达20%以上。上半年，房地产开发企业资金到位情况良好，增幅持续保持在20%以上。1-6月，全市房地产开发企业到位资金420.4亿元，同比增长23.9%。其中上年末结余资金132.9亿元，同比增长30.6%，本年到位资金287.5亿元，同比增长21.1%。从本年到位资金的来源渠道来看，自有资金占有比重明显下降，对个人信贷资金及预收款依赖程度有所提高。国内贷款到位50.2亿元，同比增长13.7%，占到位资金的17.5%，较去年同期回落1.1个百分点；以预收款和个人贷款为主的其它筹资到位190.6亿元，同比增长36.8%，占到位资金的66.3%，较去年同期提高7.6个百分点；自筹资金到位40.7亿元，同比下降20.4%，占到位资金的14.2%，较去年同期下降7.4个百分点。

4、销售面积增速回落，市场观望氛围浓厚。1-6月，全市商品房销售面积348.5万平方米，同比下降1.7%，这是自2008年经历低迷销售后再次出现负增长，增幅比前5个月下降16.5个百分点，较去年同期回落45.4个百分点。其中，6月份单月交易量为58.1万平方米，较新政颁布前的4月单月交易量减少18.4万平方米，较3月减少14.9万平方米，交易量分别萎缩24.0%和20.4%。

5、住宅价格小幅滑落，政策预期初步形成。1-6月，我市列统房地产企业住宅销售均价为5508元/平方米，同比增长32.6%，增速比1-5月回落0.9个百分点，低于一季度1.2个百分点。受房产新政影响，住宅销售价格小幅下滑。1-4月，住宅销售均价为5580元/平方米，新政颁布后，1-5月回落为5549元/平方米，1-6月回落为5508元/平方米。

6、企业家信心初显低落，后市发展不容乐观。企业景气调查显示，受国家政策走向从紧的影响，二季度我市房地产业企业家信心指数为72.2，较上季度大幅下跌38.9点，跌入较为不景气区间。仅11.1%的被调查企业对本行业发展前景持乐观态度，而认为本行业总体运行状况不乐观的企业占38.9%，比一季度提高了27.8个百分点。

二、市场现状分析

1、去年火爆销售导致的后续效应和国家鼓励普通住房开发是拉动房地产开发投资平稳较快增长的主要因素。自去年中央经济工作会议以来，无论是年初的“国十一条”，还是4月中旬的“新国十条”，国家对房地产市场的调控一直都没有放松对普通住房，尤其是中小户型住房和保障性住房的开发力度，各项政策都予以鼓励和保护。 3月份国土部还对“囤地、炒地”行为进行了专项整治，大大推动了闲置土地的开发速度。去年下半年，我市商品房销售市场异常火爆，全年销售额达445.8亿元，房地产企业的开发资金得到大幅回笼，年初市场预期形势较好。因此，在政策和资金等一系列“利好”因素的作用下，我市房地产企业今年上半年的开发投资、建设规模、企业融资都得到大幅提高。

2、严厉的二套房认定标准和信贷政策、供求双方的互相观望是导致市场“量跌价滞”的主要原因。为保持经济平衡健康发展，防止因流动性过剩、投资过热导致通货膨胀，抑制房价过快增长，国家采取了“从紧”的货币政策。年初以来，两次提高存款准备金率，第二套房的贷款利率增加为1.1倍，严格控制或暂停第三套及以上住房贷款。这些举措不仅打击了投机和投资性购房，也抑制了改善性购房速度，尤其是我市在投资和投机购房相对较少，改善性和刚性住房需求较大的情况下，大多数的市民选择了持币观望，认为国家严厉的政策过后房价会有大幅下跌；而开发商由于手中资金相对充裕，资金周转相对宽松，也不急于降价促销抛售，等待后市的政策导向。

3、健全机制，变运动式调控为制度建设是引导房地产市场健康发展的迫切要求。虽然上半年房地产调控已经取得了一定成效，但“治标”还需要“治本”，制度建设才是房地产市场健康发展的基本保障。一是完善房地产行业制度。对房地产市场不能一味市场自由化，要用制度来规范，做到有法可依，有章可循，要充分考虑房地产市场运行的多变性，从土地征用、基础开发、市场销售等各个环节制定相关措施，以法律或者规定的形式固定下来形成长效机制。二是完善房地产统计制度。房地产数据的发布关系到整个市场的走势，只有用更科学、更全面、更准确的房地产市场统计数据才能保证国家正确宏观决策和满足百姓购房参考需求。三是要完善舆论引导机制。新闻、媒体、网络等要正确报道房地产市场的运行情况，及时曝光恶意扰乱房地产秩序的行为，引导供求双方理性的面对市场波动，保障房地产市场健康有序发展。

三、下半年市场预测

今年以来，各项房地产调控政策效应已经在二季度结束时集中显现，市场已呈“量跌价滞”局面，房价出现了下跌势头，降价预期也已经形成。但房价的下跌是市场已经接近“拐点”还是短期效应，国家的宏观政策下步如何调控，才是下半年房地产市场运行的关键所在。从上半年的房地产开发投资来看，投资虽保持了较快增长速度，但因政策的调控有一定的滞后影响性，因此受二季度市场低迷的影响，下半年形势也不容乐观，从增速和去年基数来看，虽然预计总量可超去年，但增速可能要回归低位。市场的走向更多取决于房价的影响，上半年的销售回落会导致下半年企业资金缺口，尤其是资金薄弱的中小企业，资金链断缺面临着破产和重组的危险，企业要填补资金缺口，最有效最直接的办法就是适度降低房价，促进销售，回笼资金。但降价会不会引起市场的连锁反应，降价后会不会引起市场报复性反弹？无论国家的宏观政策调控的最终结果如何，房地产市场下半年运行都将更加复杂与严峻。

撰稿人：陈邦辉

核稿人：杨　珏

签发人：吴亚平